前景美妙推行不易 四大难点制约“以房养老”

    日前，国务院正式出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出从明年开始，启动“以房养老”的试点工作。

　　一时间，“以房养老”话题再次引发社会各界的广泛关注和热议。有专家认为，“以房养老”优点明显，上升到国家战略后，前景光明；但也有很多人认为，“以房养老”不符合中国国情，这一政策注定推广不了；还有人认为，推行这一政策是政府在逃避养老责任……

　　其实在多年前，南京就有个人、单位在全国率先推行过“以房养老”，但因为种种原因都以失败而告终。而在北京、上海等一些发达城市，也都有过类似的尝试，但最终也都夭折。本次启动的“以房养老”是否能吸引老人自愿选择而顺利推进？“以房养老”是否符合国情，还存在哪些难题？“以房养老”在巨大的银发产业经济中，又是一种什么样的角色？

　　连日来，本报深度报道组记者经过调查后发现，“以房养老”其实优点很明显，如果有完善的配套政策出台，被更多的人接受，其前景十分广阔，或许将成为国人改变养老观念的一种新的途径。

　　1.南京曾率先试水“以房养老”，但以失败告终

　　独居老人想“以房养老”，无人“接单”

　　家住玄武区新街口街道香铺营社区的张启韵，是位独居老人，今年90岁。3年前，他由于生病开销太大，希望将自己40平方米的住房抵押出去，每月获取一定数额的现金进行养老，但直到目前还没有机构愿意接单。

　　香铺营社区老年照料中心主任邵牙妹说，张启韵有严重的冠心病，还做了心脏搭桥手术，生活不能自理，现在每月2600多元的退休金，除去支付给照料中心的1600元生活费，吃药看病的钱所剩无几，唯一的资产就是房子了。

　　“2010年，老人提出要将自己住的如意里小区8号的房子抵押给银行养老，我们都觉得挺好的，还帮忙张罗着。”邵牙妹告诉记者，事与愿违，因为监管责任无法厘清、市场没有先例等因素，3年过去了，至今没有银行等金融机构愿意承接。

　　就这样，从最初提出“以房养老”到现在，老人唯一的财产、那套房屋也就一直闲置着，眼看病情日益严重，愿望依旧落空。

　　养老公寓尝试“以房养老”，未能成功

　　在2005年，南京汤山的温泉留园老年公寓，在全国率先创立“以房养老南京模式”，但最终没有推行成功。

　　这个模式提出，对我市拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上的孤残老人，健康 (论坛)状况不论，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，以后终身免交一切费用，待老人去世，房屋产权归养老院所有。

　　“经过测算，按照当时的价格，1套60平方米的房子约三四十万元，一个老人每年花费约1万元，老人如果不生病，顺利度过余生没有问题。”原温泉留园老年公寓负责人刘晓燕介绍，如果老人忽然因病瘫痪或长期住院，养老院支付的医疗费用就是无底洞了。

　　“后来，温泉留园老年公寓合伙人在经济上发生纠纷，无法再经营下去，已经入住的老人就全部搬出去了，‘以房养老’的尝试也就夭折了。”江宁区民政局社会福利科科长钱捍民说。

　　银行试水“养老按揭”，成交为零

　　2011年，中信银行也推出“养老按揭”业务，要求设定相对严格，贷款最长为10年。“身体健康良好，并提供我行认可的医疗机构出具的体检报告，借款为养老用途。”该银行相关人士说，借款人应有两套或以上自有住房，如果只有一套自有房的，该借款人必须增加一名亲属，作为共同借款人。

　　不过，近几年来，这项业务不仅在南京没有推广，在全国成交的案例也几乎为零。

　　中信银行南京分行相关负责人称，虽然银行有此项业务，但基于市场定位的考虑，并没有在南京推广，“养老按揭的需求肯定是有的，不过，由于目前市场的成熟度不高，需求量并不是太大。客户把房产抵押给银行，我们还是希望他们有实际还款能力，而不是最终把房产收上来。”

　　2.四大难点制约“以房养老”推行

　　“以房养老”优点如此明显，为何前些年无法推行下去呢？记者发现，“以房养老”推行难主要来源于老人和金融机构的风险共担、国内房地产价格走势、中国传统养老理念、人均预期寿命等因素。在相关配套政策还未出台前，不仅老人心里没底儿，金融机构也犹豫。

　　难点一：老人改变观念难，多数人要把房子留子女

　　据统计，截止到2012年底，南京60岁以上的老人达116万，按照“每年以4%—5%的比例递增”这个趋势，今年底老年人将占户籍人口总数的22%。如此众多的老人，有多少会选择“以房养老”改善自己的生活质量呢？

　　“房子肯定是要留给自己子女的，怎么可能交给银行呢？”昨天，在玄武区一枝园小区，70岁的赵有才说，“我把我这房子抵押给银行以后，我可以提高生活水平了。等我百年后，房子让银行收走了，那儿女不得骂我啊。”

　　该小区居民王翠兰也说，她肯定不会选择“以房养老”，只要儿女孝顺点，晚年生活还是够用的。何况儿子还眼巴巴地等着房子呢。

　　近日，中国青年报社会调查中心进行的一项调查显示，超过八成受访者认为“以房养老”不可行，百年之后要将房子留给子女。

　　不过，也有市民表示支持，“现在一家三代都住在一起，不好抵押出去。”家住景明佳园小区的刘方兰老人说：“如果是我一个人的话，‘以房养老’不是挺好的吗？每月拿钱，也不用烦心。”

　　在江宁一家电子行业工作的小周是一个丁克族，他告诉记者，这种方式挺好的，退休后可以有着可靠的收入来享受生活，提高养老质量。

　　难点二：金融机构有顾虑，担心房屋贬值等风险

　　据了解，幸福人寿最早在国内提出了“以房养老”的概念，但是时至今日，该业务仍未能付诸实践。

　　昨天，记者询问了太平人寿江苏分公司、新华人寿保险江苏分公司、泰康人寿江苏分公司等多家保险公司，得知几家单位均未开展“以房养老”业务。

　　“公司只推出了商业养老保险，年轻时买商业保险，等老了拿养老金。”一家保险公司负责人说，“以房养老”面临的困难比较多，例如房屋产权、房屋估值等，此外还有遗产纠纷等问题。具体操作起来的话，都有很大的难度。

　　一名业内人士坦言，保险公司开展“以房养老”面临房产如何处置的问题。“金融机构都希望将房产变成金融资产，这就需要配套的金融工具，需要资产证券化。保险公司收了房产能干嘛，还是要走拍卖程序，最终拿到现金流。

　　难点三：政策法律不配套，有关实施意见尚未出台

　　昨天，在工行网点，记者看到，有市民正在咨询“以房养老”业务，不过，老百姓对“以房养老”多有顾虑，“比如住宅70年使用权限制下，产权到期时老人怎么办”。

　　早在去年4月，我市出台《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》中就提及“以房养老”，这是南京官方首次明确表态鼓励。

　　市社科院社会发展研究所所长许益军认为，南京应在原有的“试水”基础上进行深度调研，究竟做了哪些事情？为什么没能做下去？如何继续做下去？通过调研，总结经验教训，并出台相关实施意见。

　　许益军说，目前还缺乏配套的法律保障，“以房养老”具体怎么操作等等，都没有明确的法律界定，老年人权益也缺少法律保障。虽然“以房养老”明年有了具体操作办法，但短期还需要突破法律障碍，不可能一蹴而就。

　　难点四：部门协调有难度，如何配合是个大问题

　　据了解，以房养老涉及到民政、人社、房产、金融、保险等多个部门，部门之间如何配合协调，哪个部门牵头，哪个部门负责，这些关系都需要梳理明确。

　　市民政局社会福利和服务处周新华处长表示，养老事业涉及到30多个部门，如土地、发改、财政、规划、人社、保险等等，“民政部门无疑是主战场，但如何各部门协同作战，还需要一个很长的过程。

　　“更重要的，‘以房养老’还要关注广大农村老人，农村和城市房产的差异化，导致房屋价值不同，如何解决农村老人的以房养老问题，也需要引起重视。”周新华说。

　　3.“以房养老”仍是当下养老模式的补充

　　看上去“以房养老”是个不错的养老解决方案，可理想却与现实差距巨大，如何顺利操作，真正解决老人的养老难题？

　　“以房养老”，可实现更高层次的养老

　　针对有些人认为“‘以房养老’是政府让个人年轻时去买房，年纪大时又变相将房产收回，政府在逃避养老责任。”这一说法，民政部副部长窦玉沛解释说，“以房养老”从本质上讲是一种金融服务工具和产品，是一种市场行为，是一种自愿的、可选择的、补充的养老方式，不是一项养老政策。也就是说，觉得合适的人可以选择，不愿意者也可以选择政府提供的其他的养老方式。

　　江苏省社会科学院研究员陈颐认为，老人们的生存质量各不相同，“以房养老”不会成为众多老人选择的主流养老方式。“以房养老”并不是强求每个老人必须这么做，而是根据自愿原则，有房子、有需求又愿意拿出来抵押的老人才会尝试“以房养老”，这是一个很好的制度安排。

　　长期从事日本养老产业研究的专家黄泽民告诉记者，日本老龄化现象十分严重，该国的“以房养老”制度对象就是针对一些退休后的低收入老人，他们将自己的住房抵押给银行，来预支贷款获取生活资金。中国的“以房养老”和日本的十分类似，而且群体更加庞大。

　　“以房养老”顺利推进将会带动银发产业发展

　　“养老方式应该是多层次的，‘以房养老’只是其中的一种方式，它的有效实行，能带动银行、信托、房地产等行业的发展。”江苏省社会科学院经济研究所一位研究员也告诉记者，“以房养老”作为国际上的成熟产品，是对养老制度的补充，假以时日，在国内会有较好的发展。现在国内的养老产业刚刚起步，发展“以房养老”能催生更多相关产业的发展，有眼光的商家如早一步抢占这一养老市场将赢得更大商机。

　　据了解，养老服务产业从老年健康保健、老年食品、老年服饰到老年旅游、养老地产等等，涉及领域非常广，随着中国老龄化程度加快，每个领域市场都很大，商机无限，银发产业已成一座巨大的“待挖掘金矿”。

　　江苏经贸职业技术学院老年产业管理学院石晓燕院长指出，“以房养老涉及面广、产业链长、发展潜力巨大，有助于满足人们多层次、多元化的养老服务需求。在政府保障基本养老服务的前提下，若通过鼓励民间投资发展养老服务业，既可以引导投资进入短缺领域，又能培育新的有效需求，增强中国经济未来发展的动力。