房屋登记中要防范哪些交易风险

随着房地产市场的快速发展，房产交易也活跃起来，为维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，自2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）设立了“预告登记”类型。当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押或者进行房屋所有权转让、抵押都可以向房屋登记机构申请预告登记。根据《房屋登记办法》规定，“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。”这就能够有效遏制一房多卖或将已出售的房屋再办理抵押等。

一、预购商品房预告登记。购房者购买预售商品房后，可以申请预购商品房预告登记。而且，预售人和预购人订立商品房买卖合同后，如果合同约定办理预告登记，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。办理预告登记后，预售人就不能再对该房屋进行处分。

二、办理预告登记的理解误区。如果准备以预购商品房设定抵押，购房者必须先办理预购商品房预告登记，所以这部分购房者肯定办理预告登记。而交付全款购买预售商品房的当事人则认为，我又不用贷款，没必要花那钱办理预告登记，实际上这种想法要不得。一套住宅办理预告登记的费用仅为80元，但自办理预告登记起，购房者就拥有了对这套房产以取得物权为目的的债权请求权，也就是说，出售者如果在预告登记后出现资金风险，预告登记权利人是第一个债权优先受偿人，这就极大降低了购房人的风险。

三、房屋所有权转移预告登记。这里的房屋，是指已经办理了房屋所有权初始登记的现房。也就是说，不仅购买预售商品房可以申请预告登记，二手房交易也可以办理预告登记。在二手房交易中，如果房屋权利不能立即交割，当事人可以通过约定使双方各自履行义务的时间分离。比如，甲出售其房屋给乙，双方约定乙自合同生效后六个月内分三次付清全部购房款，当乙付清最后一笔购房款后，才能办理该房屋所有权的转移登记。此种约定对甲是有利的，但对乙却存在风险。如果乙已经付清了两笔房款而仅差最后一笔房款时，如果甲违约将房屋再次出售给他人并办理了转移登记，那么乙只能追究甲的违约责任，而无法确定取得房屋的所有权。这时，乙可以与甲在签合同时约定办理房屋所有权转移的预告登记，此时即便没有办理房屋所有权的转移登记，乙也可以保障自己在付清购房款后能够实现物权，维护了市场的稳定和安全。