保定房价冷思考：买房盯紧政策严防忽悠

 

近半个月保定这个几乎被全国人民遗忘的城市天天登上头版头条，自从3月底保定将成为北京行政副中心的消息放出以来，楼市就火了，号称一周成交破10亿，甚至还勇夺全国3月楼市涨幅第一，但是紧跟着保定楼市日成交仅30套的传闻就扑面而来……到底谁在说谎，谁又被打脸了呢？

投资或者投机楼市，保定近半个月的楼市汹涌应当是最鲜活的例子，开发商作秀，媒体炒作，反倒是购房者懵了。到底买房要看什么，怎么买房才能不被坑？本期楼市新闻眼借着保定的事儿来谈谈。

保定房价半个月冷冷热热

2014开年，全国楼市并不突出，特别是春节后，唱衰声一片，楼市一度蔓延房价“马上跌倒”的声音。两会后，保定成了全国楼市一阵兴奋剂，京津冀一体化明确，河北率先发声，欲将保定打造为“北京行政副中心”。

几乎是看到消息的同时，石家庄地产业者就明确表示“保定房价要涨！”果不其然，几乎是当天，保定的地产业者就敏锐的捕捉到商机，展开了围绕“保定成为北京行政副中心”的强大营销攻势，全国媒体也很好的配合了这轮营销活动。

全国媒体都在报道，一时间保定成了全国炒房客的焦点，除河北、京津的投资客之外，远至温州、哈尔滨的炒房者也飞到保定买房，还传出了北京投资客保定“包楼”的消息——事后已经被认定是炒作。

好景不长，由于地缘问题，保定的房价暴涨始终伴随着质疑，媒体频频试图踢爆保定楼市“虚火”。清明期间就传来保定楼市日成交仅30套的消息，一时间扑朔迷离。结合此前各类报道中保定楼市的人头攒动，日成交30套明显与全国投资客齐聚冀中的情况不符，到底谁在撒谎？

副都规划迷离 保定只是绯闻主角之一

保定楼市火爆全凭借的是一则“保定将成为北京行政副中心”的报道，但细心的观察者发现这则报道中的规划只出自河北省是《河北省新型城镇化规划》。事后也证明《河北省新型城镇化规划》仅是河北省对未来京津冀一体的规划，出台时并未与北京、天津协商，无疑含金量、指向性大打折扣。

瞄准北京功能疏散的绝不仅仅一个保定！

4月6日北京市委书记郭金龙用一天时间，就深入贯彻落实习近平总书记到京考察重要讲话精神在通州区调研。郭金龙表示，通州是城市副中心，在推动京津冀协同发展中处于桥头堡位置，要积极主动融入京津冀协同发展，努力有更大作为。

万幸，天津没有明确喊出武清要成为北京副都，要不然这件事情会更加扑朔迷离。

似乎河北特别爱“造”北京的新闻，此前北京“大七环”高速路将到河北，北京动物园服装批发市场将外迁到河北的新闻都是河北媒体炮制出来的。现实中，两会上京津冀一体提出之后，真正有作为的也只有河北一地，北京、天津都没有提出具体规划，也没有与河北进行真正对接——剃头挑子一头热——河北在京津冀一体化中很尴尬。保定在“北京副都”争夺战中只是诸多绯闻主角之一。

关于此事著名地产评论人陈宝存在微博上更是尖锐开炮：“到保定炒房的人95%都是傻瓜”，“保定根本就没有房价大涨的基础。”他认为，保定被初定“副中心”是“彻头彻尾”的谣言，保定房价全凭谣言上涨，未来这些炒房客会被深度套牢，没人接盘。”

 

现在的保定与2010年的通州

保定凭借规划利好上演楼市狂飙15天，这似乎与2009年的北京通州、燕郊楼市很像！

2010年，北京又一次外扩，通州、燕郊成了政策指向的新大陆。如图所示，2009年通州房价约为9698，燕郊房价约为5250，截止2013年底，通州和燕郊的房价分别为21282和10537，5年时间，房价涨幅分别为219%和200%，但这个年度均价曲线并没有表达出两地房价的实时变化，2012年的房价下挫也尤为明显。

据了解当年4月调控袭来，通州房价“暴跌”的消息充斥报端，2011年时，通州不少区域房价腰斩。由此，在不到两年的时间内，通州楼市经历了由跌到涨，到触顶，再到下挫的周期。

但是，随着保定的房价暴涨，通州、燕郊为代表的京郊或者环京楼市集体在降温，近来通州二手房售价几乎连涨一年之后，从2013年11月下旬开始，业主报价开始松动，下调空间甚至高达5万-15万元之间。

根本上，2010年开始喊出的北京外扩规划并没有真正落实，燕郊仅因为地处河北，因为一河之隔，呼喊了多年的北京地铁也一直没有修到燕郊。

一念而兴，一念而衰。随着保定的兴起，昨日风光无限的通州、燕郊就已经不复风流，甚至显出颓势，规划红利经过数年透支早已消耗殆尽。翻开地图，通州、燕郊等地距离北京市中心均为数十公里，仍未真正兑现北京带来的福利——保定距离北京最短距离也不低于140公里——保定能否真的成为北京“副都”都是未知数。

买房要盯紧政策严防忽悠

买房到底要看什么？李嘉诚说要看地段，没错，但是华人首富更知道要盯紧政策，通过政策判断市场，从而赢得先机才是这位华人首富真正的生财要诀。

以石家庄而言，裕华区的兴起是因为当时石家庄将裕华区发展为居住区的规划定位，结果裕华区一发不可收拾，现在成了石家庄房屋均价最贵的区域，多年来遥遥领先；继而长安区，受到工业企业退二进三的政策指引，大量企业腾退土地兴建起大量楼盘，成了当今石家庄建设密度最高的区域，房价涨势一时无两，是当今的投资热点。

随着石家庄火车站搬迁，新客站周边一时风生水起，并且受到新客站影响，新胜利大街成了石家庄最为新兴的城市干道，并且连接的是石家庄当前最受政策照顾的正定新区，新胜利大街周边楼盘全都在打新胜利大街这张牌。

不得不说正定新区，这个很多石家庄人向往却又搞不明白具体位置的新区目前饱含着石家庄城市规划政策指向的力量，一切与正定两个字沾边的楼盘都被人看好。

政策指向是一方面，但是这只有型的手很多时候并不能真重落到实处，就以环京地区一体化的例子而言，京津冀一体化类似概念并不是第一次，此前至少还有环渤海经济圈，单独优惠政策更是层出不穷，可真正走进实施层面的又有多少？还不是2014年两会再度抛出了京津冀一体化概念。

买房盯紧政策，在一时间开发商、媒体联合炒作之下能不能准确判断和保持清醒就显得尤为重要，这也就是为什么华人中只有一个李嘉诚的关键。一个政策抛出，可以让保定房价24小时内迅速开始攒涨，也能让一个地区坠入深谷，买房盯紧政策，更要严防忽悠。