住房空置率居高不下 楼市唱衰有了真凭实据？

住房空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

作为经常被用来衡量楼市健康程度的一个重要指标，住房空置率一直备受关注。但这个重要指标，住建部门称“没有准确官方定义”，统计部门称“计算出来很难”。人们不禁疑惑：住房空置率，谁能说清楚？还要“空置”到何时？住房空置率一时成了不能说的秘密。

10日，中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授公布了基于2013年中国家庭金融调查数据及2014年最新季度数据计算出的住房空置率，并详细分析了城镇住房市场的发展趋势。此次调查结果显示，去年我国城镇地区住房整体空置率高达22.4%，这是近年来关于我国住房空置率的一个较为明确的版本。报告称，2013年我国城镇家庭住房拥有率为87.0%，而住房整体空置率为22.4%，比2011年上涨1.8个百分点。该报告将“空置住房”分为两类：仅拥有一套住房家庭因外出务工等原因而空置的自有住房(简称为“人房分离”)；多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。

根据报告，拥有多套住房的家庭空置住房的比例增加更为明显，从2011年的15.8%上升到2013年的17.3%。据此估算，截至2013年我国城镇地区空置住房为4898万套，比2011年增加842万套。从区域差异看，三线城市住房空置率最高，为23.2%；一、二线城市分别为21.2%与21.8%。此外，我国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。

同时，该中心的数据显示，自2011年8月到2013年8月，城镇家庭刚性住房需求显著下降，从28.2%降低至24.6%，下降近3个百分点。而2014年第一季度数据显示，城镇家庭刚性住房需求进一步下降至22.2%。

这一连串的数据，进一步为楼市唱衰者提供了真凭实据，刚需低迷、空置率高企，楼市唱摔着认为“楼市泡沫马上要紧迫”、“房子卖不出去了”。而不少市民也表示：“穷人一套房子都买不起，富人买多套房子放着，放假就是这样抬起来的。”

每到房产市场“唱摔论”甚嚣尘上的时候，总会有政府出面为房地产撑腰。中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，从我国国情看，住房空置问题不能简单地一概而论。据调查，当前住房空置大致有三种情况：一是“合理空置”，指新建楼盘为应对市场需求而保留的一定的库存储备；二是“转移支付性空置”，为结婚、上学、养老等将来需求提前购买的房屋，在一段时间内处于无人居住状况；三是“投资投机性空置”，就是炒房客购房以后不租也不卖，坐等升值。

住建部总经济师冯俊近日表示，现在对于空置率没有一个准确的官方定义。他认为，现在很多媒体、专业人士讲的空置率和国际上讲的空置率是不同概念。他说，国际上的空置率计算，是以这个城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作为分子，总住房量作为分母。“我们现在这方面是没有调查的，所以很难得出空置率的概念”。

房产大佬任志强称也反驳道：“都想说供给过度，消费已经满足。但有几个人不想改善的更好一些？今天北京挂出的土地楼面单价已经超过三万元了。房子应卖多少钱？还是提高收入水平更重要。”任志强还表示，当无法查清完全空置的情况时，我们用拥有第二套住房并偶尔居住的情况类比空置。因此用了个词叫“空屋率”。也由此可以推算出全国城镇中的空屋情况并不严重。

住房空置率成了房地产市场的又一谜团。人们真正希望看到的通过住房空置率。了解楼市的走向和调控方向，最终的愿望是房地产市场的合理运行，普通民众都能买得起房。面对居高不下的房价，相关部门一句“住房空置率很难统计”恐怕难以堵住悠悠众口。