楼市将向何去? 专家：改变现状要靠市场之手

 

刚刚过去的这个“黄金周”，本是楼市传统“银十”的开始，又在央行新政力挺房贷之后。可是让不少人错愕的是，整个黄金周期间，济南楼市网签量同比下降一半，不仅银十没来，连想象中的救市效应也不明显。于是，调控能否起作用？市场是持续起伏还是将现回暖？专家们的观点也分歧明显。但是，让市场在楼市变革中起主导作用是大家的共同观点。

新政利好还未完全释放

程道平：我认为本次央行放松限贷的新政比7月10日济南取消限购对市场的刺激作用更大，有利于市场需求的释放，长期来看应该会增加楼市成交量，因为这个政策切实的为购房者提供了实惠。

至于央行新政在济南的落地执行，我认为本身这个政策是有弹性空间的，银行执行起来会有些差别，但是政策本身带来的利好是毋庸置疑的，可以肯定的是，一旦政策落地执行，济南楼市状况必将发生变化，销量必然会增加。

朱江：目前楼市成交的主要力量是刚需人群，在调控政策的刺激下，未来将有不少过去在观望的潜在购房者释放需求，进一步促进楼市成交，并且根据我们机构的监测，假期期间楼市成交有了明显的增长，这都得益于央行新政带来的利好，让不少购房者改变了过去的观望情绪。

郭松海：央行新政对市场的刺激作用还是有一些的，放松限贷后，对需求有一种放大的作用，对购买首套房的刚需人群和购买二三套房的改善型和投资人 群都带来了利好。但是最后落地执行的效果还需要观察，因为央行新政规定首套房贷利率最低可以优惠到0.7倍，但是各大商业银行具体执行多少是关键。

李铁岗：央行新政对未来市场的活跃和交易量上升肯定会有促进作用，但是我觉得这样的促进作用有限，首先，有多少银行愿意参与进来需要观察，因为 现在银行面对的资金风险比较大，许多银行今年在贷款回款方面都存在一定的问题，今年仅剩3个月的时间，有多少银行会拿出大量的资金支持央行新政是比较重要 的。

市场的事儿还应让市场解决

郭松海：济南市场年初以来不温不火，想改变这样的情况，取消限购、放松限贷等政府层面的调控政策不是关键，关键在于目前济南市场本身是供大于求的，并且人们对于房价降低的预期比较高，所以造成市民的买房观望情绪较重。

目前济南的房价对于工薪阶层来说还是略高，一般企业职工的月收入在三四千元左右，月收入在七八千元的家庭在济南占据主体地位，这部分人承受能力 有限，想改善住房状况的能力不足，即便取消限购也无法改变这部分人买不起房的现状，并且现在放松限贷的政策还未落实，所以目前来说，宏观调控对于济南市场 的影响有限。

李铁岗：限贷的放松仅是解决了一部分市场上存在的问题，市场的变化是存在多方面原因的，楼市之所以可以达到现在的状况，与过去限购、限贷、市场调控等多重因素有关，所以想要改变现状，仅靠取消限购和放松限贷是不可能完全实现的。

程道平：今年济南楼市经历了上半年的冷淡期，下半年放开限购后市场依然比去年差出不少，主要还是调控政策的力度不够，取消限购只是让想买房又 “不差钱”的一部分人可以买房了，但对于资金短缺的购房者却没有多大的实惠，而这次央行放松限贷后，会为市民提供真正的实惠，势必会释放一部分购买力。

朱江：虽然央行新政还未落地实施，但效果已经出来了，最近两天的成交都比较好，说明新政真正的刺激了需求，而且这次央行新政真正的给了购房者实 惠，比限购取消对市场的影响要大一些，说明过去调控力度不足，难以让市场真正改变，而调控力度合适之后，市场将会真正产生变化。

楼市还将不乐观

郭松海：政府层面的调控政策仅是为购房者带来了利好，但房价依旧偏高和不断上升的库存才是问题关键，现在的问题不是需不需要买房，而是买不买得 起房，所以在房价无法真正改变的情况下，我认为市场难以真正改善。并且持续升高的库存也加重了购房者的观望情绪，这样的观望情绪短时间难以改变。

李铁岗：虽然放松限贷对成交量有影响,但楼市受宏观经济影响明显，目前在全国经济形势不太乐观的情况下，楼市状况难以得到根本性的改变。从房价 来看，房价短期内上涨的可能性是没有的，房价要上涨,必须是在实现供需平衡之后,而当前市场一定时期内供求严重过剩,首要任务是消耗库存,房价上涨基本没 有可能。

程道平：“金九”虽然成色不足，但今年的“银十”还是有希望发光的。因为这次央行的政策真正为购房者带来了利好，势必会增加一部分购买力入市，所以接下来的三个月，楼市销量会有所提升，虽然不一定可以达到去年的高水平，但肯定会比前9个月要好一些。

朱江：近期,各大楼盘都在降价促销,市场上又形成了新一轮的观望,都盼着价格再次下调。此次房产信贷政策松绑,有利于把一些观望的购房者“拉回来”,银十楼市有望得以好转。但是为了四季度的年终任务冲量,不少项目优惠力度短期内不会改变。

 

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各大机构看　央行新政：

改善型需求短期或集中释放

民生证券宏观团队：“认房不认贷”如期兑现，配合普通住宅认定标准的松动，购房者首付资金要求下降，改善型需求短期或集中释放，一线城市、核心 地段需求将明显回暖。但是重申利率7折下限意义不大。目前银行基本对房贷实行基准利率，自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。

当前政策取向是修正此前过紧政策，不宜理解为全面宽松，未来定向稳增长仍是主基调，经济下行风险缓解，四季度债市风险加大。

政策效果未必会马上显现

国泰君安首席债券分析师徐寒飞：首先，需求层面的放松，有利于实体经济软着陆。房地产需求偏弱和房地产投资下降是拖累经济增长的重要因素，适度放松房地产贷款政策可以刺激一部分首次置业和改善型置业需求，稳住房地产市场的跌势。

其次，考虑到商业银行的负债成本仍然偏高，7折房贷可能未必能够达到，但是银行之间激烈的业务竞争，使得未来房贷利率低于目前的水平是可以期待 的；此外，在诸多的资产选择中，房地产信贷的性价比尚可，借政策之力，部分商业银行很可能开始“弯道超车”，地产信贷未来出现小幅放量可以期待。

总体来说，地产政策效果未必会马上显现。

中金债券：此前各地方政府已经陆续放松限购政策，只剩下北上广深四大一线城市仍执行限购，但对销量的刺激作用并不算太明显。本质上，限贷比限购 更加制约房地产销售。因为至今仍希望在中国买房的必然是刚需，而刚需绝大部分需要依赖银行信贷进行支持，能直接全款买房的毕竟是少数。

央行放松货币房贷政策是朝正确的解决思路走出了第一步。尽管方向正确，但房贷放松主要集中在首套房，我们预计总体效果仍不会太理想。虽然首套房 贷款利率下限重新降至0.7倍，但在银行资金成本仍偏高的情况下，愿意主动执行0.7倍的银行会很少或者需要捆绑其他政策。三季度以来，不少银行由于信贷 需求减弱，主动增加房贷投放并加快房贷审批，但从数据来看，居民按揭贷款在同比和环比上都改善并不明显。

总体来看，央行这次推动房贷政策放松以及鼓励房地产开发商通过债券市场融资，对房地产市场有一定正面作用，也会适度降低社会融资成本，不过效果有待观察。

未来放松限贷力度或会继续加大

海通证券宏观分析师姜超、顾潇啸：央行发文放松房贷政策，强调首套房贷首付三成下限七折，已结清贷款二套房可享受首套待遇，多套房贷利率酌情处 理。这标志着房贷政策的全面放开，有助于增加房市需求，稳定短期经济。三季度经济跳水，稳增长压力大增，从正回购利率持续下调及房贷放松来看，降息周期已 开始，未来进一步宽松仍可期待。

楼市长期来看将下一个台阶

国泰君安宏观分析师任泽平：毫无疑问，这是迄今为止最具力度的救市政策，复制了2008年和2009年救市的做法。该政策利好地产、利好经济， 短期消除经济失速风险，提升风险偏好。房地产是周期之母，如果地产能够软着陆，中国经济将增速换挡软着陆，避免硬着陆风险。但是，由于20-50岁置业人 群达到峰值，即使房市软着陆，长期销量投资也将下一个台阶。