杭州第3季度楼市有所回暖 库存却攀上14万套高位

2014年转眼已过四分之三，杭州(楼盘) 楼市在经历了半年多的冰封之后，在第三季度政策的持续利好之下，终于有所回暖，与此同时，库存却攀上了14万套的高位。如今的杭州楼市，犹如立于天平之 上，一边是库存，一边是房价 。在经历了前三季度的跌宕起伏之后，在各大上市房企为求漂亮年报而冲量的第四季度，杭州楼市呈现出的会是天使还是魔鬼的面庞，亦或是小心翼翼地维持着天平 的平衡？

钱江晚报购房宝数据显示，截至9月30日，杭州市区前三季度商品房共计成交53786套，在近五年前三季度成交排行中位列第三，同比去年的 61539套下降12.6%。不过，相比于前两个季度的12333、16060套，在限购解禁窗口期的7~9月，杭州商品房成交25393套，第三季度成 交量在前三季度的占比高达47.2%。

在经历了楼市的黄金十年之后，杭州楼市的供求关系已经发生了根本性的转变，房价的上涨已成强弩之末，2013年的疯狂卖地更是为2014年的杭州楼市埋下了腥风血雨的伏笔。一直处在风口浪尖的杭州楼市，是全国楼市的一个缩影、一个典型。

风起于青萍之末，德信北海(楼盘) 公园的“马年第一降”，如多米诺骨牌一般，不管其他开发商怎么遮遮掩掩，降价出货成为市场的主流。价格战从城北打到城东，城南、城西也不可幸免，新盘的价 格不停地刷新着各自板块的底线。大牌开发商亦不例外，不论是万科的减配降价、送装修 、送车位，还是滨江的四大战役，都是各种形式的以价换量。

在购房者预期的改变之下，市场一度观望情绪浓重。老大绿城深深感受到了市场的寒意，持悲观态度、又拉不下面子降价的宋卫平选择了转让股份，由孙宏斌的 融创团队来主掌绿城的命运，本年度最大的房企并购案就此诞生在杭州。作为浙江本土房企的一面旗帜，绿城的易主令人不胜唏嘘，但事实亦证明，在企业的生存面 前，面子微不足道。易主后的绿城很快就灵活运用价格武器，并在狼性营销之下，在8月创造了今年的全国房企单城单月最高额的销售记录。

如果说上半年哀鸿遍野，下半年限购的放开一定程度上稳定了市场信心。7月29日，杭州限购部分松绑，8月29日，限购全面放开，政策利好的刺激 之下，8月杭州成交量创下了8年来的同期新高。不过，限购放开后，为了抓住出货的黄金期，以价换量更为频繁，前三季度，杭州市区商品房成交均价仅为 15664元/平方米，而去年同期则为17546元/平方米。

天平的另一边，杭州商品房的库存量在9月突破14万套，再创新高。在8月限购放开的利好被消化之后，金九成色不足。开发商的又一根救命稻草——限贷政策的放开在9月结束前千呼万唤始出来。可以预见的是，在短期之内，又会有一波改善性需求有效释放。

尽管有开发商借涨价进行炒作，但在供求关系看不到明显的改善之前，量价齐升几乎成为天方夜谭。据业内人士分析，年底前库存量有望突破15万套。中国银行首席经济学家曹远征就表示：“房地产价格下行，使得投机性需求开始退场，即使现在放松政策，投机性需求也不会返回。”而对于众多上市房企来说，第四季度往往是冲刺季，为了年报更好看，激烈的竞争依旧不可避免。

“个别房企利用涨价传闻刺激购房者赶紧买房，但现在购房者也不是傻子。大多数房企前三季度完成的任务不到全年的一半，库存压力依旧很大，除非前期亏本出售，不然怎么涨？”一位本土房企老总说，他希望四季度房价能够保持平稳，能够稳定地去库存。

究竟是“利好出尽即是空”，还是第四季度大爆发？市场终会给出答案。