限购令的行政拦截使得京城楼市需求瞬间架空，正处在楼价高位的市场鲜有人接盘，香饽饽的京城土地顷刻变成了烫手山芋。近期，京沪等热点城市土地接连流拍，有数据显示，4月份一线城市居住用地的溢价率环比下跌了15%，部分城市还出现了流标的现象。过去的短短几年间，北京的土地开发惊人，各路房企由北向南沿顺时针方向网状布局， 近期随着调控深入，土地市场出现明显降温，大北京的战略规划随着政策的城中封闭使环京地区开始有机会再次升温。

　　资金和土地进入双下降通道 环京区域弥补缺口

　　5月18日起，央行再次上调存款准备金率0.5个百分点，2011年以来央行以每月一次的频率连续数次上调存款准备金率，银根紧缩力度越大，开发商的资金链越吃紧，加上销售情况低迷，房企资金从近期开始有明显下滑迹象，短期内综合各种因素考虑，部分开发商会进行适当降价加速回款速度，但当需求被非市场化规律遏制后，降价促销也显得多此一举。资金和土地储备的双重缺口逼迫众多房企重新寻找洼地，以上海为核心的长三角城市圈和以广深为核心的珠三角城市圈都经历过几次大涨大跌，城区土地基本开发成熟，以京津为核心的环渤海城市圈尚属规划进程阶段，价值暂别低估。

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　　5月17日，环首都绿色经济圈规划展亮相于“中国·廊坊国际经济贸易洽谈会”，展出了“环首都经济圈”的阶段性成果，来自廊坊、保定、承德和张家口的四个环北京城市推出了各自的环首都绿色经济圈规划成果，各市展示特色鲜明，定位明晰，展示的总体规划中统一用了“京”字，尤其是京东新区、京南新区、京北新区等新提法在各市展板中赫然可见，透露出对环首都理念的强化。分析人士指出，此番公开展示标志着北京和河北省的区域合作又向前迈出一步。

　　眼下，众多知名企业进驻环京区域，陆续建仓。景瑞地产午后英格兰项目负责人屈又磊同样认为，除了自然资源和交通优势外，环京区域最大的优势是政府规划的产业注入。20年前上海有句话叫“宁要浦西一张床，不要浦东一栋房”，当时浦东很落后。而现在单陆家嘴一个区便代表了中国的金融前端，足以见证它的影响力。而京津新城招企的起点也是很高的，进驻企业实力非常强，拿文化产业来说，华裔兄弟在这里选址准备建中国最大的影视基地。外界看来，传统的一线热点地区进展受阻力，开发商积极寻找避险渠道重新布局，但目前不只是房地产企业，包括文化投资商在内也都纷纷抢先布局，政策引导对路，市场快速跟上，趋势一旦形成，将会大大推升新区域价值。

　　城市规模有限 如何解决“空城”之痛

　　如何能让人持续呆下去是近几年新城构建时都会碰到的一大置家性问题，相关数据显示，我国有3000万人口居住在千万级以上城市，印度有5800万人居住在千万级以上城市，巴西也有3200万人，同属发展中国家。相比之下，我国的城市规模还相对较小，由于管理较严，准入门槛高，大城市特别是新城扩张较为困难，人口进不来，城市规模难以扩容，服务业上不去，便很难吸引投资。对于目前新城人气难聚的问题，住建部政策研究中心副主任王珏林认为，城市主要是两方面，一个是有城，第二个是有人，如果没人城区便没法发展。解决人气问题有几个方面，第一是要成为消费城市，会展、休闲、度假什么都好，能把人聚集到这，住在这，企业开发的时候要打造名牌，世界名牌、特价名牌商店，新城要有可以花钱的地方，有提供餐饮的地方，再有打网球，温泉度假的地方，马上人气就多了；第二要有政府引导，做成不夜城，要符合休闲旅游度假的特点，把这类城市构建起来，就会发展得很好，多建一些公寓类的住宅，每一个单套的价格都不高，这样随着北京、天津这样巨型城市的房价抬高的时候，地产消费能力就会下移到新城来。

　　中国人民银行金融研究局研究员、经济学博士邹平座也认为，发展现代服务业是解决新城人气的一个重要措施，这个方向符合中央关于转变经济增长方式的要求。新城对城市经济带动起到一定作用，但现在新城建设中存在一个如何发展的问题。

　　带动新城发展有的是靠商贸，有的是靠休闲，有的是靠政府搬家带动区域的发展。住建部政策研究中心副主任王珏林主任认为，前段时间媒体曝光的一些“空城”，这不是新城建设的问题，而是时间问题，新城要想发展，一下子发展那么快不太可能。例如北京亦庄，已经发展了那么多年，而且是以产业为龙头，园区内产业已经具备相当的规模了，但其他方面没有匍匐跟进，比如餐饮业，以及教育、医疗、商业、休闲娱乐等其他服务业没有跟进。亦庄将来要打造成百万人口城市，但是现在那儿的城市功能还缺得太多，所以这就是现在新城建设必须研究的。王珏林说，从现在看京津新城和其他的新城都不一样，围绕休闲、旅游、度假、金融、会展等主题打造城市的建设，按照自己的部署在一点一点地实施，这个定位非常好，但也需要在逐步建设中找出方案，来促进新城建设的进步。

　　看多京津新城的技术可能

　　据宝坻京津新城建设管委会主任吴红专介绍，为了加速新城的假设，管委会加大对区域基础设施、公共设施的投入，最近新城修了8条路，全长30多公里，而且做了大量的管网、绿化。公共方面除了学校以外投资建设了一个污水厂，建成一个11万伏的工作站保证企业的用电，以及垃圾压缩中转站。“现在我们还考虑再建一个污水厂和变电站，同时跟301解放军总医院合作洽谈建一所三甲医院，此外还要开通与北京和天津连通的公交车。”

　　“京津温泉生态新城在‘规划先行、科学定位、规范管理、合理发展’的指导下，并不简单是一个地产的概念，而是具备各项城市功能的现代化新城镇”，锦绣香江项目负责人全红告诉记者，“其实京津生态是一个‘老有所乐、中有所享、幼有所教’的多层次的休闲生态新城。”京津新城的最大资源就是环境，这是在北京无法感受的优质原生态资源：首先，这儿的潮白河是最宽的；第二，这里是清河湾和潮白河的交汇处；第三，这里是主要城市饮用水的水源地。虽然离北京有一定的距离，但是距离是随着交通的便捷而有所改变的。新城处于京沈、津蓟两条高速公路交汇处，从新城40分钟可抵达滨海国际机场，55分钟可抵达首都国际机场，加上已经建成通车和正在规划建设中直达天津外环的宝白快速路，京沪、津蓟高速联络线、滨海新区连接的快速路、京津第二高速以及京唐高速铁路等，在该区域形成便捷的立体交通网络，快速接驳京津冀区域的几座重点城市。

　　做新城不做“后花园”

　　相比北京近几年兴起的城区（如通州和亦庄）而言，京津生态新城完全跳出了原有的布局理念，按照规划，京津新城应该是京津一体化中的一个新型现代化城镇，该地从2001年开始起步，目前规划面积是70万平方米，正式建设是2003年开始，城市定位为休闲、旅游、文化、教育、会议会展、商业，还有金融，城市规划保持着新城市的定位。此城市是2006国务院批准的天津市11个卫星城之一。

　　目前区域形成了以高尔夫为代表的休闲产业，以中国科技大天津学院、天津财经大学珠江学院等众多高校组成的教育产业，以锦绣香江、合生京津新城等为代表的房地产业，以玉佛宫、温泉资源和凯莱等高档酒店为代表的休闲旅游业，以及国家邮政储蓄银行、华夏人寿保险等诸多金融机构入住的金融服务业等几大业态为主的新城雏形。

　　借助“环首都经济圈”河北省环北京的县市找到了它们的特色，而京津生态新城就像是北京、天津间的黄金交汇点，在沿着自身规划和定位的轨道上迅速发展起来，其最大特色就是成为京津区域间的一个现代生态新都市。

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