不少业内人士表示，历经限购，内地房地产市场发展明显趋缓，土地市场渐淡且多以底价成交。

　　当众多房企纷纷表示要暂缓拿地的时候，以港资开发商为代表的境外资金却动作频仍，他们的拿地规模、成交价格等，都引发了业界的普遍关注。一时间，“外资抄底”的议论此起彼伏。

　　境外资金“抄底”内地楼市

　　市场持续调整机会闪现

　　“当众多房企纷纷表示要暂缓拿地的时候，以港资开发商为代表的境外资金却动作频仍，他们的拿地规模、成交价格等，都引发了业界的普遍关注。 一时间，"外资抄底"的议论此起彼伏。”

　　不少业内人士表示，历经限购，内地房地产市场发展明显趋缓，土地市场渐淡且多以底价成交，开发商大多遭遇销售回款减慢，资金紧张，外加融资受限等境况，没有雄厚实力去大肆扩张；而境外开发商却不同，不光资金实力雄厚，而且融资渠道广泛，融资成本相对较低，此时拿地确实是明智之举。

　　大举加码

　　12月14日，香港利福国际（01212，HK）旗下利福中国以24.67亿元人民币的总价，摘得闸北区312街坊33丘地块。该地块总面积约为50153.5平方米，容积率为3.5，折合楼板价约为14054元/平方米。

　　今年4月份，利福国际曾与陆家嘴(600663,股吧)集团签署合作备忘录，拟成立合资公司合作开发陆家嘴旗下“浦东金融广场”及天津小伙巷两项目。而今年10月双方发布消息称，由于未能在有效时间签署正式文件，二者暂不再继续进行相关合作工作。

　　在与陆家嘴合作“告吹”两个月之后，利福国际落子闸北大宁商圈，直接拿地、介入商业地产开发领域。

　　当前形势下在内地加大房地产市场投资的，并非利福国际一家。事实上，自今年下半年以来，不少境外开发商就伺机拿地，甚至创造了多个区域地王，掀起了一波浪潮。

　　今年9月份，恒隆地产（00101，HK）以34.97亿元的总价，竞得原昆明市政府两宗商业地块，一举创下了今年以来的昆明总价地王。

　　10月份，新加坡仁恒置地联合另外两家企业以30亿元的底价，投得珠海市两宗商住综合地块。

　　作为香港最大的开发商之一，李嘉诚旗下和记黄埔和长江实业的动作更引人注目。11月初，和记黄埔子公司以8亿元底价投得佛山南庄生态区商居用地，这是李嘉诚旗下企业首次进入佛山。12月份，和记黄埔联合长江实业再次出手，以19亿元的总价拿下大连西岗区一幅住宅商业混合用地地块，总建筑面积19万平方米。

　　在境外资金加码内地楼市中，与众多港资相比，新加坡嘉德置地的动作则显得更为大手笔。

　　11月29日，新加坡嘉德和凯德商用宣布，与星桥控股私人有限公司（淡马锡控股公司旗下子公司）联合斥资65.36亿元人民币，收购了重庆市中心渝中区一黄金地块，用于开发地标性综合房产项目。该地块位于长江与嘉陵江交汇口，总建筑面积超过81万平方米，将开发包括一座购物中心和用于住宅、办公、服务式公寓和酒店的8座大楼，项目总投资额将达到210亿元。

　　而此前8月份，凯德商用以近50亿元人民币收购了上海闵行龙之梦和虹口龙之梦两个项目剩余50%的股权，使之成为凯德的全资项目。年初，凯德商用还以38.6亿元的价格从摩根士丹利手中买下了上海马当路项目66%的股权。

　　据记者粗略计算，今年下半年以来，境外开发商在内地直接竞得或收购的总土地金额已经超过235亿元人民币。

　　不仅是开发商，一些境外投资基金也有所动作。日前，第一太平戴维斯的报告就提到，PE大佬凯雷协同里昂证券从一家台湾公司手中以18亿元的价格收购了浦东新建写字楼宏嘉大厦。

　　逢低抄底

　　对于境外资本频频出动，杜丙国指出，境外资金对内地房地产市场并不像境内资金那样悲观，但也会兼顾防守，因此大部分会选择进军商业或商住项目，而且是规模较大、开发周期较长的项目，这样凭借资金优势和出色的商业地产管理能力使项目收益与风险取得平衡。

　　就香港开发商来说，其在香港的发展空间有限，并且香港同样面临房地产调控，比较而言，内地的市场更大，长期前景向好，因此港资会在每次房地产调控带来的行业低谷毫不犹豫地选择投资内地，错过内地之前高速发展期的港资企业更会加大投资力度。

　　新聚仁机构品牌部总经理沙立松认为，当前国内房地产市场环境不好，预期政策面在国内外恶劣的经济环境影响下已经不可能再坏了，此时抄底无疑是抄政策的底。外资、港资的抄底也正是看准了内地楼市的这个政策底所做出的选择。另外，当前不少企业“断腕求生”，也给了境外资金抄底提供了最佳标的。

　　在日前举行的房地产总裁沙龙年会上，上海福卡经济预测研究所所长王德培就指出，当前及2012年对房地产行业来说实际是“冬天”与“春天”并存，是开发企业谋篇布局、适度拿地储备扩张的好时机。

　　上海某中大型开发企业副总裁就向记者坦言，“如果现在钱多，我们也会去拿地。当前形势，确实比较利于拿地，地价相对稳定，且竞争少，基本上是一拿一个准。”

　　眼下是否有大批资金在时刻准备进入房地产领域？在日前由唯众传媒等联合举办的“第三届中国行业领袖论坛”上，不少与会的国内投资界大佬纷纷表示，当前市场上各类流动资金量非常充裕，在时刻寻找合适的机会进入市场。

　　与此同时，大宗交易的主体也可以反映出一些资金流入状况。第一太平戴维斯此前发布的第三季度报告中指出，在今年三季度中，上海大宗交易市场主要成交了9宗整购交易，虽然限制因素较多，但外资机构在积极参与，这9宗交易中有5宗是由外资收购的。

　　不少业内人士表示，历经限购，内地房地产市场发展明显趋缓，土地市场渐淡且多以底价成交。

　　访谈

　　刘德扬：“底部”已经不远了

　   近期境外资金在内地市场屡屡出手拿地或者收购项目，这是不是一种抄底行为？

　　刘德扬：任何市场都有起伏，来自香港或新加坡等地的实力开发商大多历经多次经济调整和波动。但在调整中，他们并没有停止开发的事业。几轮动荡之后，他们一般都积累了丰富的经验，具有较强的前瞻性，能够主动分辨和把握市场机会。

　　市场调整，是开发商低谷拿地的好时候。但目前境外资金拿地只是一种正常的市场行为。开发商都希望能够低进高出，市场价格合理且竞争小，是拿地的好时候，但至于是不是抄底，却不能妄下结论。对于开发商来说，拿地只是第一步，未来还需要投入大量资金去设计打造，一样具有市场风险。只不过，以合理价格买到好的地块，风险稍微可控一点。

　   当前是不是到了市场的底部？

　　刘德扬：不能说是底部，只能说是靠近底部。高点和低点，作为相对概念，只能过了之后回头看才知道。

　　经过一段时间调整，加上通胀因素，内地楼市价格已经近乎不涨。一些楼盘打折后有人排队买，就反映出市场需求有弹性。所谓弹性，就是需求对于价格的敏感。价格一调整，需求就出现，表明合理价格或者说“底部”已经不远了。没有绝对底部，只能说是差不多。实际上，一到“底”，市场往往会快速回弹，机会转瞬即逝，所以做投资永远买不到最底部，也不会去找底，只能说差不多了就可以出手了。

　   境外资金拿地投资的动作，会不会引发内地开发商效仿，进而带动市场回暖？

　　刘德扬：内地开发商目前所面对的行业内外形势已经发生了较大改变。过去很多年，内地开发商一直比境外房企踊跃激进很多。其实，境外开发商不是保守，而是按照国外成熟市场的经验和规律去操作。如今，面对经济规律的改变、周期性因素的限制、供求关系的变化以及消费能力的衰减等各种因素，内地开发商已不能像过去那样“硬拼”，不能再重复过去粗放式发展模式了。当前来说，内地开发商发展热情会有，但所面对的市场环境与风险等已完全改变，心态也会更加谨慎。“货如轮转”，国内开发商要从长期经营策略角度去布置下一个周期，寻求内质性改变的机会。

　　周志锋：商业地产无底部可言

　　近期内地市场调整，不少开发商减缓拿地，境外资金却频频出手，主要原因有哪些？

　　周志锋：从具体成交来看，这些境外开发商拿的基本都是位置较好的商业地块。其实商业地产一直是境外投资者比较喜欢的一种物业，过去几年境外开发商拿商业地块一直是比较积极的，一方面是因为他们有较强的商业地产开发运营实力和能力，一方面是因为商业地产相对住宅来说较少受政策影响，且需求一直不错。

　　目前土地市场不是特别活跃，且价格较低，内地开发商很难拿贷款，而境外开发商融资渠道很多，成本低，考虑通胀，基本属于零利率，是不错的介入时机。因此，基于内部发展实力和外部市场环境，当下境外资金纷纷选择进入内地。

　   从这些境外资金的实际动作来看，您是否认为这是一种抄底行为？

　　周志锋：从商业地产来看，并没有所谓抄底的概念。商业地产，无论是上海的，还是二线城市的，租金目前还是稳步往上走。可以说，商业地产就从来没有真正到过底部，而是一直稳步往上走。从今年商业地块的成交价格来看，除了综合地块中含有一定量的商业，价格会有所回落之外，纯商业地块价格并没有便宜。因此，从商业地产角度来看，并不存在所谓的抄底，只是一种正常拿地行为。抄底的话，都是在谈住宅。

　　境外资金比较倾向哪些资产物业？

　　周志锋：市场依然差别较大，不能一概而论。调控之下，确实出现一些不错的地块，开发商也愿意拿出来合作，而且这种合作看起来也越来越多。

　　业界目前基本达成共识，明年下半年限购可能会有所放松，住宅市场会有所起色，如果现在进行合作，经过一定周期开发之后，可能2013年是不错的入市时间。因此不少境外投资者在积极寻找机会。境外资金最热衷于商业地产，过去几年一直首选商业地产，投资住宅地块过去两年几乎绝迹，最近又开始出现。此外，仓储物流用地也受到了资金的追捧。