上周五的重庆土地市场颇不平静。先后三宗土地拍卖，就创下今年土地市场的“三宗最”：溢价最高、总价最高和单价最高。

　　其中有些无厘头的就是单价最高的弹子石地块。虽说竞得方此后对外不发表任何说法，但笔者在现场还是得到其负责人一句“太高了”的回应。

　　连自己都觉得高了，还抢得那么凶，这些开发商在拍卖现场到底是斗法还是斗气呢？

　　楼面价8727元/平方米，土地价格1841万元/亩，弹子石地块已经冲在了重庆高价地的前列。前者还差一点触碰到重庆楼面价的天花板（目前重庆楼面价的记录为8975元/平方米，由中冶在2010年创造），而后者的土地单价已经是遥遥领跑了。

　　说到领跑，不得不插播个新闻。近日英格兰一场“北部马拉松”闹出笑话，5000人报名参赛，结果由于领跑的跑得太快，跑在队列第二、第三位的选手没跟上还选错路，导致身后的其他参赛者也都跑错了。最终比赛只有领跑者完成并夺冠。

　　显然，作为领跑者，要避免比赛最终成为一个人的狂欢，必须照顾到跟进者的感受。

　　就拿弹子石地块的价格来说，周边项目固然可以偷偷上调价格，齐齐跪谢提携，但房地产市场更多的参与者是买房子的人。你一个高价地在前面插个翅膀飞呀飞，购房者可不是个个都能安个四轮在地上追呀追。

　　当购房者都追不上高价地身影时，绝对不会有一座金光四射的冠军奖杯在前方等着，最大的可能是一个黯淡的结局，一如国内多地爆出的那些前地王，有的长草晒太阳，有的直接被罚款收回，徒留一个曾经显赫的落寞背影。

　　当然，话不能说绝对了。弹子石地块竞得方的实力笔者不好评论，但为他们算笔账，总是可以的吧。

　　1.此地块为商住用地，其中商业面积至少在4.8万方以上，是典型的商大于住的开发用地，但由于规划中的限高要求，所以该地块要打造成规模的商业体可能性很小。“加大商业体量开发摊薄楼面价”的盘算，在限制之下无疑增加了难度系数。

　　2.地块的现况不容乐观。这里有110kv高压线、规划待修建道路、防洪渠、代征绿地、护壁挡墙等不可预计的成本及风险。就开发整理来说，又是一笔不低的成本费用。

　　3.再加上交易税费，合计楼面地价将达到8988元/平方米。按照清水房单位建安成本2800~3200元/平方米的标准来算，地块上的住宅开发成本就在12000元/平方米。

　　4.不容回避的成本还有：土地增值税预征、销售及管理费、财务成本、营业税等各种成本支出，这些算下来大体要占销售额的17.5%左右。

　　那么抛去其他支出，光是以上林林总总必须的成本叠加，即便只按照开发商最低10%的盈利来算，该地块上的住宅套内均价就要达到17000元/平方米，商业则在30000~40000元/平方米（建面）区间。

　　远高于目前周边在售项目的价格，如何消化？祭出“时间换空间”的大杀器吗？

　　两年不开发收回的政策从来就没变过，处于风口浪尖上的本年度新晋地王，上上下下都盯着，但亏本赚吆喝的买卖，开发商是不会做的。既然楼面价已经这么高了，未来售价也不低，推出市场后，有可能面临很长时间的滞销。就像冲在最前的领跑者，折返回去找大部队不现实，原地踏步等待还有可能。

　　那么大部队的情况又是如何呢？

　　笔者所知道的是，最近一个知名网站的本地调查显示，重庆青年普遍能够接受的首付在15万元以内。

　　这些年纪在25~30岁之间的群体，就是现在开发商最倚重的刚需族。那么他们的15万首付回推一下，就是总价的三成，房子也就在50万元左右，以一套套内70平方米的两房算，价格也就7200元/平方米，和目前重庆的市场成交价接近。

　　再多算一下，这些青年买个50万元的房，贷款35万元，20年还贷，每月的房贷支出都在2600元以上。以还贷额占个人收入1/3较合适倒推，这些重庆青年目前的月收入则要达到7800元的水平，年收入接近10万元。

　　这远远高于2012年重庆城镇居民家庭人均可支配收入22968元的水平，也就是说这部分重庆青年算得上一个收入丰厚的群体。这个群体可接受的住房价格也就与市场价持平。

　　显然，当弹子石这样的高价地出炉后，领跑者和大部队之间的差距又被拉大了，笔者心算了下自己的收入，也不得不给自己打气：亲，要加油了！

　　但笔者最想说的是，虽然地价终将是要领跑的，我们还是很怀念以前那些小跑的土地价格。只希望在今后的岁月中，地价能跑得慢一些，让我们大伙儿都能跟得上。