摘要：到底当前房地产市场处于何种状态？年底之前，中央是否会再次升级房地产调控？

　　近期，政策面平静，但骚动的市场面，不禁让人对政策面浮想联翩。一是房价继续上涨，一线城市和少数二线城市房价同比增幅超过15%，年度房价控制目标似成“镜中花”。二是地王纷呈，总价地王与单价地王把一线城市和少数二线城市折腾得够呛，地王周边业主立即涨价卖房。

　　于是乎，人们哀叹：国五条那厮咋就没效果呢？很多人猜想：看这架式，还得再来一轮调控。那么，到底当前房地产市场处于何种状态？年底之前，中央是否会再次升级房地产调控？

　　客观分析，笔者有两句话，送给大家：一是不必上火，二是不必过虑。所谓“不必上火”，是指应透过现象看本质，细察市场变化。首先，当前房价依然上涨，但涨势放缓，且区域分化。全国70个大中城市新建商品住宅价格，环比涨幅有所收窄，最疯狂的时点已过，但房价温度仍明显高过去年。其次，区域冷热不均，一线和少数二线城市热，大部分三四线城市温和。既然不存在着类似2009年底前后的全国性大涨，又何必过于着急上火呢。要着急，也只是少数城市，可能还需着急一段时间。

　　所谓“不必过虑”，是指四季度政策面不会发生大的变化，也即中央层面调控不会全面升级。主要考虑三点。其一，虽然少数城市房价仍然高烧，但全国房价正在降温，所以不可能出台全国性的调控政策，最大的可能要求或允许各地因“地”制宜、因“市”调节。比如二线城市中的郑州，房价涨幅靠前，全年房价控制目标难以完成，所以前段时间自我加压，收紧了限购政策。与之相反，楼市最为低迷的温州，近期有针对性的放松了限购（在国家要求范围之内），所以也没被上级叫停。

　　其二，稳增长是第一位的。自7月李克强总理提出确保经济不滑出“下限”后，多种稳增长措施陆续推出。见效也挺快，近两个月的经济数据已表明经济出现好转迹象。但经济变化，需要一个持续过程，预计四季度稳增长的首要地位，依然不会改变。虽然官方嘴上不说，但房地产业对于稳增长，客观上起着重要作用。况且，今年1-8月，全国房地产开发投资增幅为19.3%，已比全社会固定资产投资增幅低了一个百分点。因此，至少在四季度，不太可能在中央层面，升级房地产调控。最多是相关部门，不公开的要求房价涨幅偏大城市，从严落实或加强调控执行力度。

　　其三，国家正在建立长效机制。本届政府与上届略有差异之处，在于更加倾向于“向改革要红利”“向市场要效率”。反映在房地产调控上，也就意味着将更多的使用市场手段、经济手段，而非限购限贷限价这类行政干预手段。所以，即便是国家想要升级房地产调控，也不可能继续在限购限贷限价这样的老路上狂奔。而当前相关部门正在筹划所谓的“长效机制”，其推出需要一个过程，而且即便年内出台一个文件，也只是框架式的文本，仅具指导意义，缺少实质性的具体措施，难称新一轮调控。

　　所以，在当前这样一个特殊背景、特殊节点之下，在更有效的长效机制及后续具体措施推出之前，不可能全面加码调控。同时，为了稳定房价及预期，更不可能很快取消行政干预手段。于是，至少在四季度，中央层面的房地产政策只能保持基本的稳定。至于房产税试点城市扩容，则属长效机制建设的一部分，即便年内推出，也不代表调控政策全面升级。

　　至于地方政府所采取的一些措施，比如调整限购细节、加强预售审批、整顿市场秩序、在高价地中配建保障房、支持特殊人群购房（如芜湖对人才购房进行契税补贴）等，皆属小敲小打、小修小补，不会对市场造成实质性的影响。四季度的房地产市场，更多是遵循市场内部机制运行（如供求关系），以及会受到货币金融政策及资金面的影响（如近期部分商业银行收紧房贷）。总之，四季度：市场高位振荡，政策波澜不惊。