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产权边界模糊"身份"危机凸显自住房弱市下艰难求生

扫描到手机楼市来源：中国证券报发布日期：2014-08-12 08:56 字号：T|T

摘要：在经过热切期望后，自住房很快让购房者感到失望。随着房价松动，辛苦摇号得来的自住房却遭遇弃购率的显著上升。在当前的楼市下行周期中，这个面向“中端群体”的惠民住房品种，正在面临“高不成低不就”的尴尬。从业者指出，即便抛开市场背景，自住房的供应方式，还决定了其品质必然难尽如人意。

在经过热切期望后，自住房很快让购房者感到失望。随着房价松动，辛苦摇号得来的自住房却遭遇弃购率的显著上升。在当前的楼市下行周期中，这个面向“中端群体”的惠民住房品种，正在面临“高不成低不就”的尴尬。从业者指出，即便抛开市场背景，自住房的供应方式，还决定了其品质必然难尽如人意。

今年以来，住建部首次提出建设共有产权住房的目标。由于在收益分配中的“共有”性质，自住房被看做是共有产权住房的一种尝试。但业内人士指出，两者并非同一概念，土地出让中的“市场化”，以及定价中的“行政化”，使得自住房的性质难以界定。这一品种的大量入市，也将给北京（楼盘）楼市带来诸多“副作用”。

价格优势渐失

今年6月23日下午，北京首个自住房项目“金隅？汇星苑”进入摇号阶段，此次摇号共释放1882套房源。刘伟成了这次摇号的“幸运儿”，他进入了“正选组”。开始时，刘伟颇为兴奋，并向亲戚朋友宣称，这套房子“要定了”。

但随后，刘伟慢慢发现自己“高兴得太早了”。因为在“金隅？汇星苑”所在的管庄区域，一些二手房的单价已经降至24000元左右的水平，和汇星苑22000元的价格大致相当，部分房源价格甚至已经持平。且相比之下，这些纯商品房的交通、配套优势更为明显，使得“汇星苑”的吸引力大大降低。

5天后，刘伟果断放弃了选房机会。和他一同放弃的，还有另外300多户家庭。最终，“金隅？汇星苑”首次选房的弃选率达到20%。

随后进行选房的几个自住房项目，同样遭遇了弃选的尴尬。“首创悦都汇”和“当代采育满庭春”均在7月进行了选房，选房结果显示，上述三个项目的首次弃选率均在50%以上。

有专家向中国证券报记者表示，自住房弃选有诸多的综合因素，但价格是其中的首要理由。

缘何价格优势会最终消失呢？

按照程序，自住房的销售价格在土地出让过程中就被确定。与此前的限价房、经适房等保障房品种一样，这种方式有助于竞买者核算成本，同时也有利于稳定市场预期。但根据正常的房地产开发周期，从土地出让到项目开盘，最快也要半年时间。就自住房而言，从土地出让到摇号、选房，其周期也往往在半年左右。

业内人士指出，这半年的时间差是造成自住房价格优势尽失的主要因素。一方面，从去年年末以来，北京楼市陷入成交低迷期，整体楼市的成交均价也有不同程度的下调，极大蚕食了自住房的价格优势。另一方面，为应对自住房带来的冲击，不少商品房项目主动采取降价策略，这一时间差恰好提供了调整的契机。

北京某房地产项目负责人表示，房地产项目在定价中会考虑项目类型、成本、市场走势等很多因素。如今，周边自住房的价格也会纳入其中，“如果项目周边有价格特别低的自住房，那么肯定卖不好。”

北京中原地产首席分析师张大伟表示，在经过半年的“量跌”之后，北京房地产市场的价格调整已经开始，刚需房的价格调整尤其明显。相比之下，自住房的定价仍然按照之前的市场行情来确定，导致其在当下的市场中缺乏竞争力。

有专家分析，就北京市场而言，房价仍然长期看涨，自住房的价格优势会在未来逐渐凸显。但短期来看，行政化的定价方式正在使得自住房处于尴尬的境地，这种尴尬能持续多久，主要取决于本轮楼市的调整时间有多长。

品质饱受关注

在价格之外，自住房的品质也成为饱受诟病的对象。多数受访者认为，由于自住房的售价低于市场平均水平，开发商的利润有限，因此在房屋质量、户型设计、物业管理等方面难免“偷工减料”。

“开发商想通过盖自住房来赚钱是不可能的，由于它的不完全市场化性质，开发商在这个过程中的功能接近于"代建"。”张大伟说。很多专家都认为，在自住房建设中，要求企业具有极强的成本控制能力。

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责任编辑：曹美芳关键字：产权自住房

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