九、十月份为传统的楼市旺季，按照往年惯例，在此期间，房企推盘量会有所增加，多数房企也会采取以价换量的策略，市场进入量价齐升阶段。但今年五月份以来，市场持续下行，上半年大多数房企业绩不佳。9月1日～9月7日为金九银十开局首周，北京楼市成交量较上周回落44.78%，成交均价较上周也有所下跌。传统的楼市旺季“金九银十”并没有如期来临。

多位专家表示，在此情况下，房企为冲刺年度目标，价格战在所难免。相比去年，今年金九银十成色将明显暗淡。

金九首周开局不利

成交量下跌

据亚豪机构统计数据显示，9月北京商品住宅市场预计将有39个项目入市销售，包括19个纯新盘及20个老项目后期。比8月份入市的29个项目增加了34%，有望创下今年以来的月度最高。

从上周北京市场的市场表现来看，成交量回落，成交均价也出现下跌。据伟业我爱我家市场研究院统计，上周住宅网签量为3043套，环比回落44.78%，同比回落30.64%。其中，新房网签量为1268套，环比回落58.47%，同比回落39.56%；二手房网签量为1775套，环比回落27.79%，同比回落22.46%。

成交均价方面，第36周，新房(不含保障房)成交均价为23015元/平，周度环比回落2.03%，同比回落3.6%。二手房成交均价为28049元/平，比8月二手房均价回落0.47%。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，尽管北京楼市整体依旧处于低迷状态，但相比于上半年年初浓重的观望情绪来说，市场需求已有部分结束观望入市购房，楼市成交量正在划出从谷底缓慢复苏的上升曲线。

值得注意的是，部分楼盘主动放低姿态，采取降价入市的方式冲量。据搜狐焦点网站提供的信息，中国铁建?青秀尚城本月入市，而且报价比周边新盘低4000元/平方米，另外，北京城建?世华龙樾， 报价低于周边1万，参加某网站的团购活动还可享受其他优惠。

虽然金九银十首周开局失利，但对比发现，上月楼市的成交量就出现了反弹迹象。根据易居研究院的数据，8月份，北上广深四个一线城市新建商品住宅成交面积为243万平方米，环比增长20.0%，同比减少18.4%。具体城市看，北上广深4个城市分别出现了58.5%、-4.6%、5.9%和22.4%的环比增幅。

取消限购对楼市影响不大

专家：限贷不放松楼市难回暖

今年五月以来，房价由涨转跌之后，市场下行趋势日趋明显。为促进楼市回暖，地方政府在中央“分类调控”政策的指导下，根据各地情况，采取了取消限购或限购松绑的政策。

截止目前，在46个限购城市中，已有38个城市做出松绑限购的政策，除北上广深外，仅剩长春、南京、三亚、珠海四个城市未放松限购政策。

但从市场表现来看，除个别城市出现暂时性的成交量反弹以外，放松限购对多数城市的楼市回暖作用有限。

多位专家分析认为，限购松绑对楼市影响有限，信贷是否会放松，将成为判断未来一年内楼市走势的最关键因素。

但从目前情况来看，大多数城市商业银行信贷仍然偏紧，房贷利率鲜有打折，同策咨询研究部总监张宏伟也认为，房贷利率短期内还不会出现实质性下调。

上半年房企业绩不佳

“ 去库存”压力山大

上半年房企业绩普遍下滑。据统计，已经公布半年报的98家沪深A股上市房企中，约有近40家房企业绩出现下滑，虽营收总体仍同比上升，但净利润总额却减少了约6.4亿元，环比降幅约2.4%。

与销售业绩下滑相对应，多数房企正面临囤货积压的困境。有数据显示，已公布半年报的98家沪深A股上市房企，总库存同比新增2246.64亿元，目前已达3.56万亿元，增幅为6.7%。

与此同时，“加速去库存”被不少房企在半年报中提及。在万科2014半年报中，明确提出，“在部分库存量高、去化周期长的城市，未来仍将延续去库存的过程。”

张宏伟认为，下半年企业“去库存”的压力会比较大，同时，企业的资金面的问题会更加突显，可能会有更多的房企，尤其是中小房企面临债务违约的市场风险。

楼市或将迎来凶猛价格战

专家表示已到最佳购房时机

在此背景下，除了加大供应和推盘力度，房企不约而同地选择了让利促销，来争取市场有限的份额，不少项目除了降低首付、补贴利息、加大赠送外，直接降低房价入市。

亚豪机构副总经理高姗表示，从前期降价项目的销量表现来看，降价确实能够提振销量。开发商受制于销售业绩及资金压力，为拉动项目销量，预计项目优惠折扣力度将进一步加大，促使楼盘集中供应的区域迎来凶猛的“价格战”。

对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭提示大家关注新一轮购房时机，“一线城市和部分二线城市，从现在开始，到房价上涨拐点到来前，只要遇到房价下跌二三成的优质品牌开发商的楼盘，就可出手。”

但中原地产首席分析师张大伟指出，持续半年多的市场萧条后，“金九银十”成交在房企以价换量的策略下会有所复苏。但对比2013年，今年的成色将明显暗淡。(中新网房产频道)