都说物业是小区业主们的“管家”，业主有点大事小情首先想到的是找物业。卫生不干净、车辆乱停放、家中被盗等等，似乎哪样都与物业脱不了干系。有居 民曾说，物业要做到“春天栽花种草，冬天除冰扫雪，日常保安巡逻，逢年过节张灯结彩”，这样大家才会住得舒心。然而物业与业主纠纷的事件却不断，本该和睦 共处的“管家”和“东家”，现实中却往往相互埋怨纠扯不清。哪些事儿是“管家”应尽之责，哪些事儿“东家”应做到位？为此，记者对小区业主，物业公司进行 了采访。

案例一只要在保修期内物业就帮解决

家住经济技术开发区河西街道某小区的韩女士说：“我在2013年10月2日买了新房，装修完两个月后我入住发现，多数窗户玻璃中间总会出现水汽。尤 其是内外温差大时，里面的水汽就会更多，擦也擦不掉。我感觉这就是窗户密封不严所致，于是我马上找来物业进行沟通。”韩女士称： “最初看房时是一家物业公司，入住后却发现物业公司已经更换，但是对于我家存在的问题，物业人员还是认真记录了下来。不出半个月，物业人员就把窗户玻璃给 换了，问题也解决了。”随后，记者联系了韩女士所在小区的物业工作人员，据工作人员说：“接到业主反映后，我们首先上门测量了‘问题玻璃’的尺寸，然后找 人来更换。由于需要进行订制和加工，所以需要时间较长。”工作人员介绍道，由于业主都是刚入住不久，尚在维修期内，所以物业有责任帮业主解决问题。

案例二物业联系相关部门帮助解决

市民张女士家住桥北，年过六旬的她平时与人来往不多，其中也包括小区物业。“七月份时我家里出了点问题，后来与物业沟通，他们就帮我解决了。”

据张女士介绍，她家地下室卫生间地漏一到下雨天就会反脏水。“水里还夹杂着各种秽物，让人恶心。据我了解，我们这里一楼的地下室基本都是这种情 况。”后来张女士联系了物业公司。“物业工作人员说，之所以出现污水反溢现象，一是因为房屋设计时，地下室卫生间只设计了马桶下水管，没有设计地漏。再一 个是雨水频繁，导致小区外的排污主管道排水不畅，小区内的污水排放困难，自然就会反溢。”在接受记者采访过程中，张女士所在小区的物业经理表示，类似张女 士家里出现的这种问题，原本不在物业公司负责范围之内。“但是业主家里出现了问题，我们物业公司就会协调解决。”

案例三饭店排烟扰民物业只能劝说

市民刘女士曾向本报反映，她居住的楼房紧挨临街饭店，饭店排烟严重影响了附近住户。到了夏天不能开窗，中午、晚上噪音还特别大。

记者来到该小区了解情况，与临街饭店相邻的1号楼居民家的南侧窗户全部紧闭，饭店后方排烟口正不断有烟冒出，而铁皮烟筒也不断发出噪音。据1号楼4 楼居民介绍，自从入住以来就受到临街饭店后方排烟影响，已经有1年时间。1楼居民何女士反映：“前面商铺大部分是饭店，一到午饭、晚饭时间，铁皮烟筒就开 始响，特别是晚上非常扰民。在楼前面还有一家烧烤店，排出的烟味更是熏人，有时烧烤店营业到凌晨2点，屋子里面都达到30度了，我们也不能开窗。除了排烟 和噪音外，饭店还将垃圾乱堆放在小区内。我希望这些问题，相关部门能帮忙解决。”该小区物业工作人员告诉记者，物业公司平时负责小区内的维护和管理，并没 有执法权，排烟扰居民的情况只能协助居民劝说商铺，但不能强制。而临街商铺的垃圾也是归物业管理，他们要求饭店将产生的垃圾装袋后放到小区指定垃圾堆放 处，由保洁员统一清理，但仍存在一些饭店不按要求扔垃圾的情况。

案例四绿地被占私搭乱建物业有权制止

刚入夏时，记者接到多个小区业主打来热线反映，称小区公共绿地被占，以及私搭乱建现象比较严重。“小区规划的公共绿化用地，现在却成了一楼住户的小菜园，有的还把原来的花草树木砍掉，整个小区绿地被业主私自改得乱七八糟。”某小区居民周先生说。

该小区物业人员对记者说，近年来私建菜园的现象非常严重，且大部分都破坏了原有的绿化带。“我们物业发现这种私建菜园的现象马上就会清理，但是管控 稍微松一点业主就又开始种植。清理私建菜园之前，我们会下发通知，还张贴众多标语，提醒广大业主爱护公共用地，可是一点用都没有。”该物业工作人员表示， 不仅是私占绿地，私搭乱建现象也时有发生。对此，某律师事务所王律师表示，《物权法》中规定：小区绿地属公共区域，归全体业主所有，个人不得私自占用或改 变用途，擅自占用、更改绿地用途的行为是不合理的。“如果业主需要占用，则应在其他业主知情的情况下与物业公司协商。如果小区出现占用公用绿地或者在公共 区域私搭乱建的行为，物业及相关业主均有权制止。”王律师说。

业主问题多业内人士答疑解惑

不少市民针对小区物业服务方面提出问题，带着这些问题，记者采访了一位多年从事物业管理工作的何女士。

疑问：物业费包含哪些服务？

解答：物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、运行、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。

疑问：物业与业主的矛盾中，哪些属于开发商遗留问题？开发商遗留问题，物业该怎样解决？

解答：开发商遗留问题大致包括：保修期内的房屋质量问题，有的开发商将保修事项委托给物业服务企业代理，这种情况下，业主可以找物业管理公司来解 决；水、电、暖、燃气等设施不全或没有开通问题；公共配套设施不全或无法使用问题；开发商在销售过程中承诺的物业管理以外的问题。这些开发商遗留的问题一 旦出现，有些业主就会认为，既然自己交了物业费就该归物业管，但其实有些问题并不在物业管理范围内。那么，对于开发商遗留的问题，物业怎么处理？从交钥匙 开始，房屋的保修期一般是五年，在这期间，房屋出现问题由业主委员会和物业共同找开发商协调，保质期过后，就由业主委员会提出申请大修基金。

疑问：小区内跳广场舞、养狗、楼道里乱堆杂物、乱贴小广告等问题，物业该如何管理？

解答：对于以上问题，物业公司没有执法权，但可以协助做好相关工作。楼道里乱堆杂物，乱贴小广告等问题，物业公司可以协助做好清理工作，并对做此行为的人进行监督和劝导。

疑问：小区出现偷盗问题，或业主设施被破坏，比如玻璃被砸等，物业是否担责？解答：一般情况下，物业公司所提供的所谓安全方面服务，是指协助公安机关实施的小区公共区域的秩序维护服务，不对业主专有部分负有保安和看管责任。