经历了去年火爆成交的房地产市场，进入2014年，在分类调控思路和回归市场的基调中，楼市涨潮正在退下，房地产行业面临分化与回归。

4月以来多地传出调控松绑消息，直至6月，呼和浩特市最终明确放松限购，“救市”再次成为市场讨论焦点，而在中原集团主席黎明楷看来，部分城市松绑限购之举并不能称为“救市”，只是回归市场下的减轻调控。

黎明楷表示，分类调控的影响优于过往的一刀切调控，政策自由度的提升让一些供应量过多的城市可以采取放松调控的措施来调整市场。

对于下半年楼市的走向，黎明楷持谨慎乐观的态度，“今年上半年楼市成交量同比下滑的幅度很大，下半年整体市场的成交量会略为好一点，但价格还是继续往下走。”

黎明楷同时表示，影响未来楼市走向的关键取决于政府的资金调控，“政府不会再大手笔救市，未来可能会逐步放松一些钱流进市场，但资金紧的状态不会只是几个月的事情，所以楼市调整会维持比较长的时间。”

流动性的收紧影响着上半年多地上演的降价潮，黎明楷认为，开发商当前的降价行为是争夺市场购买力与保证现金流的直接表现，另一方面土地市场交投回落也在反映开发商对后市的保守态度。

“今年开发商完成年度销售目标的难度会加大，行业整体利润也会下降”，在黎明楷看来，在市场不好时开发商不一定拘泥于原定指标，用降价达到销售目的的同时要争取收窄利润降幅。

“长远来讲，房地产市场还有十年、二十年的好环境”，黎明楷认为，经济增长、城镇化和棚户区改造都将是未来房地产市场的利好，但远水不救近火，在调整期中房地产将出现优胜劣汰的行业洗牌，部分企业将面临较大压力，“政府不一定绝对不救市，但是政府肯定不会所有人都救，只能救竞争力较强的一批。”

以下为观点地产新媒体对中原集团主席黎明楷先生的专访实录：

观点地产新媒体：今年中国经济增长压力比较大，您怎么看现在经济和房地产整体下行的关系？

　　黎明楷：从市场来讲，上半年确实比较差。如果拿今年上半年和去年上半年相比下滑的幅度还是很大的。从一线城市整体二手市场的情况来看，成交量下跌30%左右，有一些地方跌得更厉害。一线城市一手新房成交也有百分之十几二十的下跌。

下半年，我觉得比上半年略微好一点，能不能恢复到去年的水平就很难说。因为现在经济下滑了，政府对于银根方面会略微放松一些，但我说的放松不是像以前4万亿那样的大手笔。这一两个月也看到中央有定向降准，把部分银行的存款准备金放松了，也可以释放一点钱出来。我觉得现在政府比较密切地看市场变化，如果市场再差一点政府还会再放一点钱出来，像挤牙膏一样慢慢挤出来。

所以如果银根比上半年略为放松一点，下半年整体市场的成交量会略为好一点。但是我说的好只是从成交量上来讲，楼价今年整体是下跌的，价格还是继续往下走。

观点地产新媒体：有观点认为从今年开始市场会进入一个调整期，如果是这样，您觉得这个调整期会持续多长时间？

　　黎明楷：这个调整期我估计至少有一年，甚至以上。如果从今年开始，整年都不会好到哪里去，明年年中开始好还是年底开始好，或者调整完，现在很难说，也看不到这么远。

主要是政府的态度不太急于救市，以前波动比较大，政府救市也是大手笔，压制市场也是大手笔。但是现在新一届的政府比较相信市场化，这就变成政府的参与度会降低，影响市场的因素也不会马上有很多行政干预在里面，如果要调整不见得很快就会结束。

观点地产新媒体：从上半年的市场来看，今年“分类调控”的思路已经对房地产市场产生的影响是怎样的？

　　黎明楷：这个影响肯定是比以前一刀切好一点，因为现在面临的情况是，有一些二三线城市供应量过多，限购与不限购都没什么特别的意义，因为他根本就不买。如果供应量过剩还是要鼓励多一点资金流进去买，这样还可以消化一定的存量。

现在二三线城市的政策自由度会高一点，本身市场出现问题了，可以采取一些救市的措施来增加市场的购买力。像呼和浩特已经出台政策放松限购了，供应过剩的城市以后也应该采取这样的措施。

一线城市虽然也面临下调的影响，但是他的供求缺口并没有那么严重，现在成交低一点，其实并不是需求量消失了，而是需求变成观望了。有一些买房的人要看市场走势，所以他就等一下。

所以整体一线城市的潜在需求很大，如果这些政府也像二三线城市一样一下子放松很多，有可能新一轮的上涨就出现了。因此现在一线城市政策基本上比较紧，不会怎么松动。

观点地产新媒体：您认为现实市场环境下，政府该不该救市？

　　黎明楷：政府要么开始的时候不压，压了之后如果市场已经出现不良影响，现在也不算救市，只是把以前压的东西拿开而已。真正的救市并不是现在这样，而是像是以前的，比如上海还曾有购房补贴，个人所得都可以用来补贴买楼，这才算救市。

如果你质疑为什么现在救市，你也应该同样质疑以前为什么要打压楼市。现在政府比较倾向用市场手段，一些细节还是让给市场处理，应该说是减轻调控。

观点地产新媒体：每个传出放松调控的城市，大家对其楼市的关注和讨论都非常多，现在是不是一个放松调控的合适时机？

　　黎明楷：现在只是把以前不合理的东西变成合理了。放松调控并不是逼着你一定要去买，只是有这个资格去买了。

而且楼价已经在往下调了，往下调的时候通常投资者不会选择在这个时间入市，投资者一般都会等到差不多跌到谷底才入市。限购某种程度是打击投机行为，现在楼市已经往下了，二三线城市就算不限购，投资资金也不会轻易进入这个市场，我觉得目前是可以把限购拿走的。

观点地产新媒体：有分析认为今年楼市下行主要原因就是流动性收紧，市场购买力不足，您怎么看？

　　黎明楷：去年底银行贷款已经开始收紧，贷款利率也上涨了，只是效果是在今年才显现出来。

目前利率比以前高而且要拿到钱难度也比较大。现在一些城市放宽了公积金贷款的额度，让一些刚需入市会比较容易，这个也和中央政策相符，中央政府也想让首次置业的人买到房，让银行对这些需求放宽。但是现在暂时还感觉不到放贷加快，主要还是看银行是不是真的有钱，银行资金不足，没有动力也不太愿意去贷给买楼的人。

观点地产新媒体：所以资金和流动性问题是现在楼市下行非常关键的一个原因，接下来资金方面的改变会对市场起到关键性的导向作用？

　　黎明楷：对，政府调控的资金量是关键。说到底要涉及经济或者是房地产市场，最重要是资金。

未来一段时间政府应该会陆陆续续再放多一些钱流进这个市场。当然政府也很谨慎，因为也会担心过多的钱出来会冲击市场又把楼价推上去。所以不会一下放松很多，但是逐步放松多一点钱流进市场，保持一定的经济增长幅度还是非常重要的。

楼市这段时间的调整期会比较长，没有以前那么短，就是因为资金紧的状态不会只是几个月的事情，会维持比较长的时间。

观点地产新媒体：那么现在这种资金环境和市场走向，对于开发商资金回笼会有大影响？

　　黎明楷：这个影响还是很大的，但是这个措施是想逼开发商降价，因为银根收得比较紧，融资不容易，卖楼银行放款也比较慢，所以要抢夺市场上仅有的购买力，你只能把价格往下降。

最近我们也看到降价的比例越来越多，以前可能只是一小部分开发商愿意降，现在大部分开发商都愿意降了。

观点地产新媒体：今年已经有一些中小规模的开发商出现资金链断裂的个案，您怎么看这种现象？

　　黎明楷：现金回笼方面大家都会受到影响，但是上市公司某种程度上应该相对安全一些，还可以通过股权等方面募集一些资金回来。没有上市的企业压力就比较大了，因为融资渠道没有上市公司灵活。没有上市、银行收紧贷款、很多信托产品也受制约，资金来源还是只有卖房子。如果通过市场上其他渠道去借钱，利息很高，一年百分之几十的利率会很快把一家公司的利润吃掉。

所以有部分企业压力还是比较大的，可能出现优胜劣汰的行业洗牌。这次的调整，政府我不敢说不会救市，但是不会所有人都救，只能救同行竞争力较强的一批，另一方面可能政府也想推动这方面，希望通过淘汰剩下一些效率比较高的企业。

观点地产新媒体：上半年看到有开发商用降价来应对市场下行，下半年这种以价换量的趋势还会继续吗？

　　黎明楷：下半年会平稳一点，但是这段时间还是会往下降，估计要到年底左右，楼价才基本达到平衡。

因为一方面国家的资金会释放出来，另外一方面开发商的价格也在降，到了一定的成交量，供需达到平衡点，开发商资金压力也可以勉强解决了，就不会再降了。

观点地产新媒体：您如何看今年开发商实现销售目标的难度？降价的销售手段对于利润会不会有影响？

　　黎明楷：难度会加大，但我觉得从开发商的角度来讲没必要只看指标。因为以前定的指标是市场好的时候定的，现在市场不好了，不一定要用原来的指标衡量。

降价肯定会降低利润，今年行业整体利润肯定都会下降。但是如果销售和利润两个目的只能达到一个，开发商就要争取收窄利润降低的幅度，把利润的降幅控制好，只要比其他竞争对手降得少就赢了。上市公司从股东的角度来讲，在意的也是你赚不赚钱，而不是你卖了多少楼。如果为了卖楼把利润降得很低，或者以亏损的代价来达到销售目标，股东也不愿意看到这个结果。

观点地产新媒体：除了降价之外，开发商还有可能从哪些方面稳定销售，尽可能保证销售和利润？

　　黎明楷：只能是加快卖楼，加快周转。因为市场在年底前还是一直往下，现在能够卖多少就卖多少，现在卖的价格有可能利润不多，但是总比过一段时间亏本卖要划算。

现在应该是积极抢客户的时间，而且这笔账算起来比较简单，开发商为什么亏了也要卖，因为他要抢现金流，因为他还有很多项目在动工。已经动工的，整个建造速度也并不是说停就停的，要慢慢来。所以有一段时间开发商还是需要现金流，只能先抢一些现金回来应付以前已经开工的、还没有慢下来的工程。再往后可能就是把工程延后或者减少开工量，慢慢去达到新的平衡点。

观点地产新媒体：所以现在开发商拿地热情都不是太高？

　　黎明楷：头两个月还是很好的，但是之后就不行了。这个也很正常，开发商盖出来的楼卖得慢了，哪里有很大的积极性增加未来的土地储备，暂时不增加土地，因为手上的货够卖了。另外，开发商现在也想保留比较多的资金在手里，如果钱都拿出去买地，运营的压力也很大，因为现在回笼资金的速度也很慢。

观点地产新媒体：或者说开发商拿地也会倾向回归一线城市？

　　黎明楷：这是有钱的开发商才能采取这样的策略，这个策略是没错的，肯定是这样最好。但是现在大部分开发商用更保守的观念来面对这个事情，就是尽量少买地。不管一线还是二线，现在先把资金留在手上最安全。

观点地产新媒体：您怎么看一二线城市和三四线城市楼市分化的情况，分化的原因有哪些？

　　黎明楷：供求关系和城市的产业结构很重要。很多三四线城市大量把土地卖出去，如果这个项目盖起来，人口再翻一番也消化不了，就是供应问题。

另外一方面是产业问题，一线城市为什么好，因为一线城市基本上产业结构是比较完整的，大家都容易找到工作，有能力买楼的群体大。另外它的需求是在积累中，原来可以买楼一批人可能现在看到市场转向，楼市下调了现在就暂时不买，积累下来的需求量以后还会释放到市场中，所以一二线城市长线还可以看好。

但是一些三四线城市基本上没什么其他产业，或者产业都是比较低端的，低效产能吸引不了其他城市的人进入，很多的楼供应出来也没人买，这就是需求问题。

所以三四线城市面临两个问题，供应过剩，需求后续没力。如果能够从整个城市产业角度出发推动产业发展，比纯粹把房地产作为支柱产业要好很多，也更合理。

观点地产新媒体：对于观望的购房群体目前价格已经成了唯一的刺激因素？

　　黎明楷：价格和产品。一个是产品吸引不吸引你，第二是看降价的幅度够不够。应该说未来房地产市场还是往上走的趋势，现在是一个不错的入市机会。如果有降价而且适合的产品可以买，因为你很难可以把握到刚好在楼市最谷底去买楼。

观点地产新媒体：从长远来看，房价整体向上的支撑和利好有哪些？

　　黎明楷：中国还有一个这么高的经济增长，市民的平均收入未来也会有增长。另外，三个“一亿人”和棚户区改造也有带动作用。

棚户区改造会是未来带动经济很大的引擎，其中房地产市场肯定是最受益的，因为这个本身是房地产项目。棚户区改造除了腾空市中心这些很宝贵的土地有增值之外，还有拆迁等各种工作，会制造出很多新的需求。

房地产还有十年、二十年的好环境，这些政策长远来讲对于房地产市场是利好的，但是远水救不了近火，现在会苦一点，企业要有本事去熬过这段时间。

（发稿：见习编辑 罗舒晗审校：杨晓敏）