一局一公司

根据有关报道，铁总原则要求“一局一主体”，也就是一个铁路局下面设置一个地产置业集团公司，这个公司可以是以前的地产经营公司或多家经营公司兼并组合，也可以是新成立的。铁总要求铁路局要把这项工作作为头等大事，集中全局最好的技术、人才、资金力量来开展。

与此同时，铁总方面也将搭建一个全路性综合经营开发与区域性合作平台，在技术、人才、资金等方面为各局地产置业企业提供支持，打造全路地产置业品牌。

实际上，目前全国各铁路局都有自己的房地产企业，但企业资质都较低，除少部分房地产开发公司涉足商业地产开发外，其余均只参与经济适用住房建设。

以郑州铁路局为例，1992年，郑州铁路局房地产综合开发总公司成立，主要负责郑州地区铁路局直属生产办公用房维修服务、职工住宅管理及房地产经营开发等业务。

根据时代周报记者查阅的资料显示，截至2007年，郑州铁路局房地产综合开发总公司完成商品房建筑面积6.4万平方米，实现经营收入1.3亿元，利润423万元。

铁路房地产现存以下几种发展模式：自主开发、委托开发、合作开发等模式。铁路房地产开发的模式只有紧紧地围绕着铁路经济适用住房建设为重点，积极争取城市住房建设用地，商住结合，统筹兼顾，分步实施，量力而行。

“商品房体量太小，根本没有什么市场竞争力。”前述专家称，这也是铁总进军地产业面临的一个很大的挑战，基本就是从零开始。

时任郑州铁路局房地产开发总公司总经理徐忠曾撰文称，全国铁路系统内已有上海铁路局、乌鲁木齐铁路局等基本重组完成的区域性房地产企业，也有西安铁路局等局内多家房地产企业并存的格局。

徐忠称，结合铁路房地产业发展的实际，一是明确战略定位，整合资源，综合运用的铁路多元骨干企业和支柱型产业。投资实业，走实业化发展之路，将房地产业作为中国铁路多元经营重点产业培育，组建全国性或区域性铁路房地产企业。

徐忠称，铁路地产要发展首先要在各路局内整合、重组资源。其次，要重点发展、政策扶持，着力将地产企业做成各路局内区域性支柱产业，进一步增强铁路房地产企业核心竞争力。

郑宇洁指出，铁总进入房地产市场更多的是融资，将现有土地资源出售后便可能会彻底退出该领域。且房地产市场需要央企进入保价增量，铁总进入时可能会在信贷政策、税收政策、销售政策方面获得优惠。

铁路地产的川南样本

一些规模宏大的铁路房地产规划正在浮现。

不久前成立的川南城际铁路公司有一个大胆设想，他们想将沿线的火车站及周边地区，打造成风情小城镇。

川南城际铁路连接富庶的川南四城，穿过众多几万人口以上的小城镇，如果能把这些人流、物流带动起来，将是一个富矿。将川南城际铁路沿线的火车站及周边地区，打造成风情小城镇，再通过房产开发、商贸物流等，可以提高铁路建设对民资的吸引力，“一句话，就是要让民资进来。” 四川铁路投资产业集团董事长孙云在接受四川日报采访时说。

孙云接着说，举个例子，川南城际铁路将经过自贡沿滩区，这里有1400年历史的仙市古镇。沿滩火车站的打造，就可以以仙市古镇为亮点，主打古镇风情牌。以前建火车站只规划100亩地，现在可能会规划上千亩地，以火车站为中心再造一个城。

“这确实是将铁路的价值最大化了。”一名要求匿名的铁路专家向时代周报表示，根据国外的经验，城际铁路的建设可以与沿线房地产开发结合起来，但这种土地开发模式在我国还是会面临一些挑战，“川南城际铁路公司就没有考虑到铁路用地和地方用地应该如何去协调。”

但川南城际铁路公司的这一设想得到了北京交通大学教授赵坚的赞同，他认为，政府推出吸引民资的铁路项目时，不应该光就铁路建设运营立项，可以兼顾仓储、物流等配套项目的开发。同时，按照土地利用规划和城市规划，也可以让入股公司优先享有对规划中，铁路车站和线路周边用地的综合开发权、矿产资源特许经营权等。这种东边不亮西边亮，主业亏损副业补的局面，将最终推动铁路建设持续健康发展。

尽管结局被看好，但据时代周报记者了解，川南铁路的可行研究报告目前还没有得到批复，这意味着，不仅线路走向没有具体确定，各站点的位置也还没有明确，现在就谈铁路周边要建风情小镇还为时过早。

四川南部某市发改委铁建办的工作人员张扬告诉时代周报记者，铁路用地也要和当地政府部门协商，如果车站周围的土地没有被开发，那就可以拿出来，但如果已经被人抢先开发了，那原定设想将难以实现。

由此看来，铁总想要进军地产也不会像想象中的那么顺利。尽管目前四川省铁路投资集团已委托相关单位规划设计在川南城际铁路沿线打造风情小城镇的方案。但各地政府是否支持，规划能否落实，一切都还是未知数。

这一点从张扬的说法中可以得到验证，他说，川南城际铁路公司目前只是几家股东都按照最初约定的出资比例拿出了资本金，如果需要其他的出资，还要根据线路的走向来确定。

张扬说，当时成立川南城际铁路公司的时候并没有提出征用土地的事情，所以他们也没有过这方面的考虑。“一般高铁站周边的土地早就已经有地产公司开发了，就算将来要以土地出资的方式，政府拿出的土地也不会是车站周边的土地。”