自住需求 无力“接盘”楼市

扫描到手机 楼市 来源:21世纪经济报道 发布日期:2014-10-09 11:04 字号:T|T

摘要:2014楼市的“金九”成色不足,与之前几个月一样,买卖双方仍然僵持着。但9月30日央行与银监会宣布放松限贷,又激起了一些人对“银十”的期待。现在,楼市是否被“房贷新政”激活了呢?

2014楼市的“金九”成色不足,与之前几个月一样,买卖双方仍然僵持着。但9月30日央行与银监会宣布放松限贷,又激起了一些人对“银十”的期待。现在,楼市是否被“房贷新政”激活了呢?

根 据媒体统计的数据,更多的城市,包括北京、广州、福州(率先实施“认贷不认房”)、厦门(8月新建商品住宅价格涨幅最大),住宅成交量同比下降,似乎又说 明市场形势并未发生太大变化。以北京为例,据伟业我爱我家市场研究院统计,10月1日至6日,北京市住宅网签量为510套,为2009年以来第二低值,仅 比2012年同期的454套稍高,比去年同期下降38.3%。

有人认为,新政的影响还没有体现在成交数据中。首先,银行的细则还没有出 台,购房者还在等待。其次,网签数据滞后于实际成交,黄金周的成交数据要在一两周之后才体现在网签数据中。这两方面的因素确实存在,因此,效果还有待观 察。但透过这两方面的因素,我们还是能看到,观望的气氛仍然浓厚。

新政最受关注的内容是放松了首套房贷的认定标准,从之前实际执行的“认 房又认贷”变为“认贷不认房”,这使已有一套住房的家庭,在结清购房贷款之后,就能按首套房贷的标准获得贷款,首付最低只要3成,利率最低可打7折。从银 行的反馈来看,首付只要3成应该可以普遍实行,但利率最低7折目前还有难度。

拥有2套及以上住房的家庭,须结清贷款后才能再申请住房贷 款。自住需求得到更大的信贷支持,是比较合理的。但有人指望通过刺激自住需求来救市,则不切实际,因为自住需求的购房者无力在当前的楼市中接盘。2008 年金融危机爆发时,面对那时的房价,自住需求的购房者还有较强的购房能力,当首付比例降到2成,利率降到7折时,他们就能拿出首付、承担月供。但2009 年刺激计划之后,富人的投资投机性需求成了促涨房价的主要因素,致使房价持续、快速上涨,2013年房价更是在投机性需求的推动下一路狂飙。面对被投资投 机性需求推高的房价,自住需求的购房者只能望洋兴叹。

新政使改善性自住需求得到更大信贷支持,但大多数改善性自住需求购房者手中的现金不 够结清贷款并再买一套房(如果有这么多现金,他们应该早就买一套房用来投资了),他们需要卖掉第一套房,这样才有钱结清房贷并支付新购房的首付。这就意味 着,在需求扩大的同时,供给也会扩大。

这些年的房价主要是由投资投机性需求支撑的,现在,由于经济减速,很多投资者的资金链开始断裂,房价失去了有力支撑。这时让自住需求的购房者接盘,他们较难支撑。

责任编辑:姚玲玲 关键字:自住房房贷房地产市场
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