沧州置家网一线城市楼市维持弱平衡:京沪楼盘降价广深探底（2）
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楼市
来源：中国证券报
发布日期：2014-08-13 08:23
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摘要：近期部分城市楼市政策微调，但一线城市尚未有限购放松的迹象。中国证券报记者了解到，北京、上海成交量略有反弹，广州、深圳房价有所下挫，各地开发商主打以价换量的销售策略，部分刚需人群的购房意愿有所恢复。
成交价格持续走低也同样宣告楼市还未回暖。上述机构统计显示，7月深圳市新建商品住宅成交均价为22563元/平方米，环比下跌3.75%，同比微跌0.13%。从价格走势来看，成交均价在5月份达到峰值，6月和7月均出现环比下降。
二手房市场亦不甚理想。深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，7月深圳二手住宅过户数为4062套，环比微增1.35%，同比大幅下降45.22%。本月成交量较上月虽有小幅增长，但远远不及去年同期水平。在价格方面，7月深圳二手住宅市场成交均价为30813元/平方米，与上月基本持平。但考虑到成交结构因素后，全市二手住宅实际成交均价小幅下跌。
深圳当地机构分析认为，楼市政策短期难有大的改变，市场观望情绪未能得到实质性缓解，信贷政策仍然偏紧，开发商定价未出现明显下调，导致楼市仍处于低迷状态。
不过，随着传统销售旺季“金九银十”临近，进入8月开发商推盘热情有望激活。机构数据显示，7月深圳取得预售证的项目有13个，供应套数达5165套，但实际最终开盘的项目仅有10个，推售套数减少到1943套。业界预计，深圳8月新推盘的项目数量有望增加至18个。
预期摇摆不定 市场博弈加剧
上海易居房地产研究院发布的《7月份典型城市新建商品住宅成交报告》表示，在刚刚过去的7月，全国30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长10.5%，同比减少14.0%。30个城市中，有18个城市的成交量出现了环比增长，这引发了业界广泛关注。
不过，7月份四个一线城市新建商品住宅成交面积为196万平方米，环比减少9.4%，同比减少26.5%。至此，一线城市保持了连续9个月的同比下滑态势。
“近期一些地方政府调整了楼市政策。很多房企积极跟进，加快推盘节奏并加大降价促销力度。”易居房地产研究院研究员严跃进表示，出现正负10%的环比波动，尚不能说明市场已经复苏。8月市场成交不会出现大的变化，或与7月持平。而9月的成交预计将比8月出现明显反弹。
复旦发展研究院金融研究中心主任孙立坚认为，一些城市限购令松绑未能消除人们对代表性城市房价看跌的悲观预期。但随着政府稳增长的政策取向越来越明朗，在“微刺激”不断加码的影响下，区域经济增长趋势逐步向好，这也会对未来各地楼市起到一定的稳定效果。
中原地产首席分析师张大伟认为，目前北京的一些项目已经开始降价，并获得了市场的接受。据悉，大部分降价项目的降幅在5%-10%之间，而少部分项目的降价幅度甚至接近20%的水平。这在近几年的北京楼市甚为少见。
张大伟指出，当前市场的预期仍摇摆不定，未来的政策基调的细微变化，可能对市场带来不小的影响。因此当前的市场正维持着“弱平衡”，但这种平衡很容易被政策或市场动向所打破。
德佑地产研究总监陆骑麟表示，随着近来江浙二三线城市的纷纷松绑限购，上海已经成为了“政策孤岛”。一些城市限购松绑可能使开发商的心理产生一定变化，认为“政策已经到头”。此外，二三线城市限购松绑客观上有利于开发商资金回笼，这些因素或对沪上楼盘降价促销产生一定的消极影响，进而影响下半年楼市回暖。
深圳地产分析人士认为，相比限购政策的放松，信贷政策对市场的影响更为明显。未来楼市能否回暖，主要依赖于信贷是否能继续加大对刚需人群的支持力度，以及开发商会否在价格上作出让步。整体而言，楼市探底趋稳的可能性较大。
业内人士表示，与全国大多数城市不同，当前一线城市楼市的基本面仍然是“供不应求”，随着价格调整，供需双方的博弈态势逐渐发生变化，需求会陆续释放。由于一线城市土地成本高企，大部分项目的价格降幅不会超过20%。受此影响，未来一线城市楼市的成交均价恐难有继续下探的空间。
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