求知：《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》公开征求意见，被认为是不动产登记制度迈出了实质性一步。对于一般人而言，怎么理解“不动产登记制度”这个相对陌生的概念？

王利明：“登记”顾名思义就是“登录、记载”的意思，也就是说要把不动产物权设立和变动的事实登记记载在登记簿上。所以如果当事人提出了申请，还没有经过法律的程序把它登记记载在登记簿上，还不能叫完成了登记。

登记的事务是不动产物权设立和变动的事实。不过，也不是说所有的不动产都要办理登记，比如物权法草案就规定国家所有的自然资源的所有权就可以不登记。

需要强调的是，仅仅把登记理解成“登录、记载”是不够的，登记作为一种公示方法，要将登记记载的事实对外公开，并且可以由不特定人来查询，假如仅仅只是登录记载的话，谁也查不到，那么就根本没有起到公示的作用，所以公示是登记的一个重要内容。

《物权法》第10条规定了“国家对不动产实行统一登记制度”。但是，物权法制定至今已经过了近7年，不动产登记制度仍未能实现统一。此次国 土部制定了不动产登记暂行条例，向全社会征求意见，致力于制定统一的不动产登记制度，这既是落实物权法所规定的不动产统一登记制度，而且对于维护交易安全 和交易秩序也具有重要意义。

求知：很多人将不动产统一登记与反腐相联系，这两者之间有没有交集？如何看待它们的关系？

王利明：首先必须明确，统一登记不等同于反腐措施。

反腐确实是全社会所关注的话题，应当看到，建立统一的不动产登记制度客观上也具有一定的反腐功能。例如，房产登记实现全国联网后，如果采用 以房查人的方式很容易了解每个人，包括官员的房产信息。但是必须要强调的是，法律设立房屋登记制度的初衷，在于明确房屋产权归属，保障交易安全。其中，保 障交易安全的目的，明确房屋归属是手段。目前关于是否能够以房查人的方式，仍然存在争议。

此次暂行条例征求意见稿，借鉴《物权法》的相关规定，确认了权利人、利害关系人可以查询、复制不动产登记资料，将查询主体限定为权利人和利 害关系人，同时，暂行条例征求意见稿第24条明确规定，查询不动产登记资料的单位、个人，不得将其查询所获得的不动产登记资料用于其他目的，这主要是为了 保护个人的房产隐私，因为房产信息，既是个人的财产信息，又是个人的重要隐私，特别是其涉及个人的家庭住址，是个人的核心隐私，不得泄露或者用于不正当的 目的。否则，将使公民的财产状况暴露在公开的环境之中，这不仅会对公民的隐私权构成侵犯，而且还有可能造成其他附带的负面影响。即使是出于反腐败的目的， 也不应以牺牲公民的隐私权为代价，公民对于官员资产状况的知情权，应通过政府信息公开等法定程序予以保障。

求知：目前由于登记规则不统一，导致了物权法在适用中的作用大打折扣。这对于保障物权人的物权、维护交易安全和秩序是不利的。不动产统一登记制度如何与《物权法》相衔接？

王利明：不动产登记制度要统一，涉及到登记规则的统一问题。物权法第二章第一节已经就有关登记制度的基本规则作出了规定。一方面，鉴于土地 房屋已经形成了各自不同的登记规则，要实行登记规则的统一，就必须协调好与物权法的关系，因为物权法的规则如能够普遍适用于各种登记事务，则可以形成未来 新法的总则；如果不能普遍适用，则应将具体情况纳入到分则之中。因此，要整合物权法的相关规定。另一方面，物权法的相关规定也需要作出必要的修改。例如， 物权法第12条关于登记机构应当履行的职责的规定过于简略，要在不动产登记法规中进行完善。这就必须通过立法才能实现，行政法规的效力层级显然无法完成整 合和修改物权法的任务。

立法部门化严重影响立法质量

求知：目前暂行条例公开征求意见，逐步实现不动产统一登记的总体安排亦已出炉，可不可以说我们已经克服了前期的困难阶段？有没有什么需要注意的问题？

王利明：统一不动产登记制度是完成《物权法》配套措施的重要内容，长期以来，将登记作为行政机关所享有的行政管理的职权，而不是一种公示方 法，这就造成了登记机构与行政机关的设置与职能合一的问题。多个行政机关负责对不同的不动产加以管理，由此形成了分散登记的现象，如土地由土地管理部门管 理，建设用地使用权登记也在土地管理部门进行；房屋由城建部门管理，产权登记也在该部门进行。分散登记不仅影响信息的全面公开，而且很容易诱发欺诈行为， 影响交易安全。

实行不动产登记制度，首先应当抓紧建立城镇房地产的统一登记制度，从房地产的统一登记开始，再逐步推行整个不动产登记的统一。应当看到，我 国的实际情况是登记和管理还没有完全分开，因此，登记部门相应地还负有一定的管理职责，所以，不动产登记涉及一定的部门利益，建立统一的不动产登记制度， 就是要突破部门利益。最大的困难恰是我国一直以来对不动产的登记是多部门和多级别登记，部门之间的职能整合不到位、决策效率低。

在实行统一的不动产登记制度时，还要有观念的转变。事实上，登记虽然具有政府管理经济的职能，但它首先是一种物权设立和变动的公示方法，不 能简单地将登记视为行政管理的手段。正是因为它主要是一种公示方法，所以，登记的职责并不需要与各个政府机关的管理职责相重合，也就是说，某个政府机关管 理某项事务，并不意味着其就必须承担相关的登记职责。从总体上说，有必要将所有的登记事务和机构都统一起来。但从中国的实际情况出发，还不可能很快就实现 全面的统一，而只能从不动产登记的统一着手。