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评论：房贷新政恐难致按揭规模扩大

扫描到手机业内来源：北京青年报发布日期：2014-10-13 10:39 字号：T|T

摘要：9月30日，央行及银监会下发《关于进一步做住房金融服务工作的通知》，其中，将贷款利率下限调为贷款基准利率的0.7倍、将拥有一套住房并结清按揭者视作首套购房者的政策最受瞩目，这被看作促使楼市回暖的救市之举。不过，鉴于房产与金融市场的现实状况，银行恐无扩张按揭的动力。新政是否会催化房价回涨，并不明朗。

9月30日，央行及银监会下发《关于进一步做住房金融服务工作的通知》，其中，将贷款利率下限调为贷款基准利率的0.7倍、将拥有一套住房并结清按揭者视作首套购房者的政策最受瞩目，这被看作促使楼市回暖的救市之举。不过，鉴于房产与金融市场的现实状况，银行恐无扩张按揭的动力。新政是否会催化房价回涨，并不明朗。

9月30日，央行及银监会下发了《关于进一步做住房金融服务工作的通知》(以下简称《通知》或房贷新政)。该文件的主要内容是，全面放松住房按揭贷款，希望让更多的居民或住房投资投机者涌入住房市场，以便消化各地积压过多的住房库存：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为 30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

新政能否致房价波动

关键看银行

从《通知》对住房消费的规定来看，由于住房消费是以住房持有套数来界定，即没有住房者购买首套住房是住房消费，而已经购买一套住房但已经还清银行贷款再购买住房也算为住房消费。甚至有人假定，如果采取假离婚的方式，这个家庭有两套住房并还清贷款，那么两夫妻各人再购买一套住房也是住房消费。

由于房贷新政出台的时间是在假期前一天，国内银行还来不及出台实施细则，因此各城市的住房销售也没有随着房贷新政的出台而火爆，甚至一线城市住房销售还出现了明显下降，市场仍然在观望。不过，房地产企业来说会认为央行的房贷新政出台，是一项难得的救市政策。这项政策的出台将会掀起国内又一轮炒房热潮。因此，不少房地产企业纷纷取消了在房贷新政出台之前住房销售中的各种优惠，甚至于也希望让房价立即上涨，待价而沽，以此借房贷新政大谋其利。因为在房地产企业看来，这次出台的房贷新政远远超出市场预期，它对国内房地产市场会造成巨大的影响与冲击。

不过，这次房贷新政到底对房地产市场会造成多大的影响，是否能够把正在周期性调整中的房地产市场中断？是否能够完全改变当前国内房地产市场的预期，并让住房投机投资的需求全面地释放出来？是否会让正在退出的住房投机投资者重新涌入市场？以及，这次房贷新政是否是2008年131号文件的翻版？对于这些问题的答案，关键还得看银行的行为选择。

可以说，这次房贷新政对住房按揭贷款的全面放松比起2008年131号文件来说有过之而无不及。比如，对首套住房贷款的优惠条件又回到了历年来的最优惠水平。同时，对住房消费首套住房的认定，《通知》进行了全面泛化，不仅包括不持有住房，第一次进入住房市场购买住房者，也包括还清了住房按揭贷款持有一套住房，再进入市场购买住房者。而在未实行或者已取消限购的城市，持有多套住房、还清了按揭的购房者也可能被视作首套住房消费者。

这里，有两个问题大家要特别关注，一是房贷新政对住房消费进入全面泛化，或以表面上的住房消费来掩饰实质上的住房投资投机。可想而知，把住房作为赚钱之工具，进行投机投资，可享受银行优惠贷款，这对投资者来说，是非常大的激励；二是新政也在鼓励还没有全面结清银行按揭贷款购房者尽早结清以往银行按揭贷款。可以说，这种对首套住房认定标准的重新设定，对国内银行来说是相当有利的。既可让住房消费需求范围全面扩展，也可降低存量住房按揭贷款之风险，诱使已经购买住房者还清住房贷款，还清银行贷款之后，这些再购买住房者是否能获得优惠贷款则是不确定的，还得经过银行审核。