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评论：房贷新政恐难致按揭规模扩大（2）

扫描到手机业内来源：北京青年报发布日期：2014-10-13 10:39 字号：T|T

摘要：9月30日，央行及银监会下发《关于进一步做住房金融服务工作的通知》，其中，将贷款利率下限调为贷款基准利率的0.7倍、将拥有一套住房并结清按揭者视作首套购房者的政策最受瞩目，这被看作促使楼市回暖的救市之举。不过，鉴于房产与金融市场的现实状况，银行恐无扩张按揭的动力。新政是否会催化房价回涨，并不明朗。

按揭贷款成本上升

无大规模扩张之势

现在的问题是，对住房消费过度优惠的信贷政策，《通知》仅是引导性的下限规定，至于利率及杠杆比如何，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。实际上，从10月8日各家商业银行已出台房贷新政细则来看，银行的行为选择并非如房地产企业所预期的那样又会回到2008年的状态，反之，银行可认同《通知》所泛化的住房消费，即认贷不认房，但住房按揭利率水平与房贷新政前只有些许差别，变化不大。

何也？因为，这与当前国内金融市场条件与2008年下半年时情况完全不同有关。比如，2009年前10年，国内银行信贷总额只有21.4万亿，当时整个银行信贷规模不是太大。在银行的价格管制及规模管制的情况下，信贷规模放松，各银行的快速信贷扩张是必然。因为在当时，信贷规模的大小完全决定了银行的市场竞争力。哪家银行的信贷规模大，哪家银行的竞争力就强。但是，在目前的情况下，国内银行的信贷规模经过2009年-2013年的快速扩张(5年达45万亿，远大于前60年的总和)已经形成巨大的规模，银行再过度地信贷规模扩张，不仅会增加银行的风险，而且也会降低银行的收益率。因此，对于国内银行业来说，如2008年下半年起那种信贷规模快速扩张激励已经全面减弱。

更为重要的是，近年来国内金融市场在融资结构、价格水平及按揭贷款潜在风险等方面的情况也与2008年下半年不可同日而语。

首先，从国内金融市场的融资结构来看，在2008年下半年，国内银行贷款占整个社会融资规模的比重在90%以上，而到2014年这个比重已经下降到50%以下。而国内银行信贷规模所占比重的快速下降，一方面说明了受各种信贷规模监管条例的限制，国内银行信贷规模扩张能力在逐渐地下降，另一方面也意味着国内银行也正在突破这种信贷规模的管制，把表内业务(编注：资产负债表可以揭示的业务)不断地移到表外(编注：资产负债表可以揭示的业务)。这就是有了国内影子银行盛行，或国内银行对表内的信贷规模扩张动力不足。

其次，受影子银行及互联网金融爆炸式增长的冲击，国内金融市场的价格水平全面上升。2008年下半年，国内银行之所以愿意对首套住房按揭贷款利率7折优惠，是因为当时银行的负债成本主要是活期存款利率。当时的活期存款利率不仅低到0.35%，而且也占当时银行存款比重达60%以上。所以，即使当时银行对住房按揭贷款利率7折优惠，其利差水平仍然可达3‰以上。当时银行只要规模扩张，一定是赢利不差。

但是，目前国内金融价格的情况已经发生了根本性的变化。一是由于这几年国内互联网金融爆炸式的增长及银行理财产品频繁推出，银行活期存款所占存款的比重越来越小。这就意味着国内银行的融资成本全面上升。二是目前银行的一年期存款利率在3‰左右，但银行的一年期理财产品的利率都会在5‰以上。在这种情况下，必然导致国内银行的负债成本全面上升。如果国内银行对住房按揭贷款也如2008年下半年那样采取下限政策，或7折优惠，那么5年期以上的按揭利率就会下降到4.58‰。如果国内银行以这个按揭利率发放贷款，也就意味着银行做一笔贷款亏损一笔。这不仅会影响到银行业的赢利水平，也会直接损害银行信贷员的利益。银行的赢利水平不仅是各银行业绩的主要考核指标，也直接与信贷员的奖金挂钩。三是由于国内银行负债成本全面上升，从而使得国内银行的利差一直在下降。所以，任何有损于银行赢利的业务，银行肯定会十分慎重。

第三，更为重要的是，在2008年下半年，住房按揭贷款一直被银行视之为优质资产。因为，在那几年，国内住房市场之价格只是在上涨，没有出现像样的下行调整。对于住房按揭贷款来说，只要房价在上涨，住房按揭贷款的风险就会越来越小。而且，房价在上涨时不仅贷款风险小，而且由于每项住房按揭贷款规模都很大，按揭贷款风险同质性高，这自然降低了银行做按揭贷款的营运成本。所以，在当时的条件下，国内银行有较强的动力迅速扩张按揭贷款的规模。