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楼市将向何去? 专家：改变现状要靠市场之手（2）

扫描到手机业内来源：山东商报发布日期：2014-10-09 16:34 字号：T|T

摘要：刚刚过去的这个“黄金周”，本是楼市传统“银十”的开始，又在央行新政力挺房贷之后。可是让不少人错愕的是，整个黄金周期间，济南楼市网签量同比下降一半，不仅银十没来，连想象中的救市效应也不明显。于是，调控能否起作用？市场是持续起伏还是将现回暖？专家们的观点也分歧明显。但是，让市场在楼市变革中起主导作用是大家的共同观点。

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各大机构看　央行新政：

改善型需求短期或集中释放

民生证券宏观团队：“认房不认贷”如期兑现，配合普通住宅认定标准的松动，购房者首付资金要求下降，改善型需求短期或集中释放，一线城市、核心地段需求将明显回暖。但是重申利率7折下限意义不大。目前银行基本对房贷实行基准利率，自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。

当前政策取向是修正此前过紧政策，不宜理解为全面宽松，未来定向稳增长仍是主基调，经济下行风险缓解，四季度债市风险加大。

政策效果未必会马上显现

国泰君安首席债券分析师徐寒飞：首先，需求层面的放松，有利于实体经济软着陆。房地产需求偏弱和房地产投资下降是拖累经济增长的重要因素，适度放松房地产贷款政策可以刺激一部分首次置业和改善型置业需求，稳住房地产市场的跌势。

其次，考虑到商业银行的负债成本仍然偏高，7折房贷可能未必能够达到，但是银行之间激烈的业务竞争，使得未来房贷利率低于目前的水平是可以期待的；此外，在诸多的资产选择中，房地产信贷的性价比尚可，借政策之力，部分商业银行很可能开始“弯道超车”，地产信贷未来出现小幅放量可以期待。

总体来说，地产政策效果未必会马上显现。

中金债券：此前各地方政府已经陆续放松限购政策，只剩下北上广深四大一线城市仍执行限购，但对销量的刺激作用并不算太明显。本质上，限贷比限购更加制约房地产销售。因为至今仍希望在中国买房的必然是刚需，而刚需绝大部分需要依赖银行信贷进行支持，能直接全款买房的毕竟是少数。

央行放松货币房贷政策是朝正确的解决思路走出了第一步。尽管方向正确，但房贷放松主要集中在首套房，我们预计总体效果仍不会太理想。虽然首套房贷款利率下限重新降至0.7倍，但在银行资金成本仍偏高的情况下，愿意主动执行0.7倍的银行会很少或者需要捆绑其他政策。三季度以来，不少银行由于信贷需求减弱，主动增加房贷投放并加快房贷审批，但从数据来看，居民按揭贷款在同比和环比上都改善并不明显。

总体来看，央行这次推动房贷政策放松以及鼓励房地产开发商通过债券市场融资，对房地产市场有一定正面作用，也会适度降低社会融资成本，不过效果有待观察。

未来放松限贷力度或会继续加大

海通证券宏观分析师姜超、顾潇啸：央行发文放松房贷政策，强调首套房贷首付三成下限七折，已结清贷款二套房可享受首套待遇，多套房贷利率酌情处理。这标志着房贷政策的全面放开，有助于增加房市需求，稳定短期经济。三季度经济跳水，稳增长压力大增，从正回购利率持续下调及房贷放松来看，降息周期已开始，未来进一步宽松仍可期待。

楼市长期来看将下一个台阶

国泰君安宏观分析师任泽平：毫无疑问，这是迄今为止最具力度的救市政策，复制了2008年和2009年救市的做法。该政策利好地产、利好经济，短期消除经济失速风险，提升风险偏好。房地产是周期之母，如果地产能够软着陆，中国经济将增速换挡软着陆，避免硬着陆风险。但是，由于20-50岁置业人群达到峰值，即使房市软着陆，长期销量投资也将下一个台阶。